“二套房认定”尘埃落定
日前，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行“认房又认贷”的政策。
通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时，购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。
认定标准终于靴子落地，银行、房产公司、购房者有何反应？这对房产市场影响如何？记者对此作了一番了解。
银行还在研究细则
记者从市区各商业银行了解到，在统一认定标准出来以前，绍兴银行的二套房认定相对宽松，一般是按照贷款记录来认定。这几天“认房又认贷”的新规定还未在我市正式推行，多家银行表示要等待总行的具体通知。此新规定实施细则仍在流转中，目前尚未下达到地方。在走访市区一些商业银行时，个贷柜台人员均表示，在新规定推出前，银行对于二套房的认定仍以执行查询征信记录为准。业内人士表示，尽管新认定标准已经出台，但其中仍有一些问题尚未涉及，给银行房贷留下悬疑。
“认房又认贷是个新命题，除了要和总行、银监部门沟通外，我们还需要与房管处沟通，比如房屋登记系统还没有联网，家庭拥有的成套住房数量需要通过房管局来查询，谁来查、怎么查等细节还需要研究。”市某国有商业银行个金部有关负责人表示。
目前，对于已经在办的很多住房贷款是否会受新政策影响，各家银行持不同意见。部分银行认为，此次国家对房价打压力度相当大，新政策落地后，不排除一些尚未发放房贷的贷款合同有被打回重签的可能。
关于“新标准”执行的N个疑问
悬疑1
在外地购房如何算“二套”？
通知指出“借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的”算做二套。认为，如果购房者之前贷过款，在外地贷款买房就算二套；如果购房者之前没有贷款买房，在外地也是次购房的话，实际上依然可享受首套房待遇。据统计，目前绍兴人在杭州、上海等地购买房人数不少，而这些人基本在绍兴已经有一到两套甚至更多的房产。
悬疑2
夫妻离婚析产是否算“二套”？
通知规定，只要购房者名下有一整套房产再买房即算二套。那么，对于夫妻共有一套房产，各占50%的产权，离婚后双方需要再买房的，是否算做二套呢？一地产公司负责人认为，政策里没有明确规定，但是从常理上应该算做首套。
悬疑3
商业地产是否算在内？
过去对于个人买商业地产是否算做是有房族没有明确规定，而新规同样也没有做出解释。由于之前商业地产不受二套房限制，因此在住宅市场受新政影响低迷时，商业地产项目逐渐成为新的投资渠道。
心理影响大于实际效果？
“按照新的政策，我的贷款利息要不少，首付也要增加很多，想来想去还是决定不买了。”市民王先生上周去市区某楼盘退掉了一套预订的房源。
王先生手头上有2套房子，房产证上夫妻俩名字各写一套，一套是是老婆的名字，另一套是前几年买的100平方米商品房，是王先生的名字。他打算把商品房卖掉，再加点钱换套新房子，但现在以家庭为单位认定，就算王先生卖掉商品房去买新房子也是第二套房，除非把也卖了，但是不能卖的，孩子还在读书。“但只要政策一松动，我还是会去买房的，毕竟改善住房条件、追求美好生活的愿望没有变。”
差别化的信贷政策提高了对现金量的要求，未来一段时间购房人结构或发生调整。“主力购房者中除符合首套房认定标准的少数人外，另一类将是能够直接拿出大量现金的人。投资客也许会利用这个时机抄底，各种非房贷的融资方式（消费贷款、信用贷款）也将逐渐出现。”
房地产业界人士分析表示，二套房贷认定执行标准比想象中的更为严厉，在“认房又认贷”的执行标准下，绍兴大批急需换房的改善型置业群体会受影响，目前占据绍兴市场主力的大户型洋房产品滞销情况将更为明显。
对于这个政策，其实人们也有做好心理准备的。市区某房地产公司营销总监认为，“认房又认贷”只是国家调控楼市的一个短期做法，这一规定是对之前“新国十条”政策的细化和实施，政策执行后可达到调控市场的目的，但随着形势的变化，今后政策还是有可能松动的。
■新闻链接
这算“二套房”吗？
1.贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，算二套。（算）
2.贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算二套。（算）
3.全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，算二套。（算）
4.全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，不算二套算首套。（不算）
5.当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房算二套。（算）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
