[摘要] 8月1日，央行公布了近日召开的分支行行长座谈会精神，强调下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。
央行和银监会的警示
8月1日，央行公布了近日召开的分支行行长座谈会精神，强调下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。
“今年要坚持把处理好经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的核心，继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性。”央行表示。此外央行还表态称，按照年初确定的全年货币信贷预期目标，加强和改善流动性管理，合理搭配公开市场操作、存款准备金率等工具保持银行体系流动性处于合理水平。
今年年初央行制定的新增贷款目标为7.5万亿元，货币供应量为17%。数据显示，上半年新增贷款已达4.63万亿元，占全年目标逾六成。但货币供应量增速已减慢。央行有关人士表示，如果2010年人民币贷款余额增速保持6月份18.2%的水平，全年新增人民币贷款将不会超过7.5万亿元。
而此前，银监会在第三次经济金融形势通报会上，房地产贷款风险成为关注重点之一。
开发商的戏法
楼市交易持续萎缩，开发商销售资金回笼不畅，令开发商资金链吃紧。而银行信贷的持续收缩，也令开发商苦不堪言。监管部门近期对“银信合作”亮红灯也让开发商融资渠道越发狭窄。于是，各种热销戏法不断。
7月流火，位于北京大兴黄村的保利茉莉公馆项目二期开盘，现场被围了个水泄不通，两个半宣布全部售罄，1158位摇号者“瓜分”了395套房源，创下了新政之后的又一个速销的纪录。不过，熟悉内情的多家中介经纪人向记者爆料，“哄抢”、“热销”都是开发商制造的假象，早在开盘之前，他们就代理销售二期房源，楼层和户型随便挑。
“保利茉莉公馆二期开盘在即，我们能保证你买上房。”在保利茉莉开盘之前的一周，记者在网站看到这么一条房源信息。记者联系到姓刘的中介，据他介绍，他们在开盘前就“代理”了开发商的10套房，帮开发商在网上寻购房人。开盘的当天，中介载着客户去售楼处选房，客户也是先交订金，再拿号选房，可不同的是，摇号只是个表面文章，“开盘当天，他们就拿着号去现场排个队，装装样子就好了，房源早在开盘前就挑好了。”
“别人家怎么代理我不清楚，但我们家就是这样的。你别看今天上午感觉有一千多人去等候选房，但很多人都是去作秀的。实际上，能够开盘当天选上房的人，大多数都是早已找到门路的‘关系户’，而外面的想买上房的不多。”刘先生笑着告诉记者，开发商可不傻，一面先把关系户都安排好了，保证前期开的房源肯定能消化掉，另一面制造热销的假象。这样，为下一期开盘预热，造成永远持续热销的盛况，房子就不难卖了。
这背后是怎样的一种利益关系呢？刘先生告诉记者，他们从保利茉莉销售那儿拿的房源价格，是每平方米15600元，转手卖给购房人就是每平方米17000元，中间的差价都是中介公司的。我们赚的是信息费，也就是买卖，按总房价的2.5%算，90平方米的两居，就是38250元，销售那边赚的还有差价和业务提成。
关注房贷的系统性风险
在调控高压态势下，一些房地产企业的热销戏法背后是资金链的吃紧。建设银行高级研究员赵庆明说，当下信托公司直接发行的房地产开发企业的集合信托产品比较畅销，但房地产信托融资成本非常高，给投资者的基本要在8-10%左右，加上给信托公司的5%费用，银行1-2%的承销费用，这意味着房地产企业的综合融资成本在20%左右，在楼市下行、销售萎缩的情况下，这种高成本的融资是不可持续的。
此前各家银行均已按照监管部门要求进行压力测试，各行测试结果似乎表明，房价下跌30%不会对银行信贷质量带来实质性的威胁。
但也有业内人士认为，信贷风险不仅表现在金融机构个体，更要警惕金融系统性风险。赵庆明表示，衡量房地产贷款的风险，不仅局限于房地产行业，还包括钢铁、水泥等相关行业的隐含风险，以及以土地收入为担保的地方融资平台贷款、土地储备贷款等信贷风险。银监会近日通报了前期压力测试的结果，在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点，税前利润将下降20%，“部分房地产商存在资金链断裂现象。”
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