[摘要] 为了保障中低收入家庭基本住房需要，实现“住有所居”，要通过协调引导普通居民合理住房消费，调控住房市场需求，促进房地产市场和经济的健康协调发展，促进和谐社会建设。
为保障中低收入家庭基本住房需要，实现“住有所居”，要通过协调引导普通居民合理住房消费，调控住房市场需求，促进房地产市场和经济的健康协调发展，促进和谐社会建设。
调整建立以租赁为主的政府住房保障体系
一是合并保障住房类型。针对保障对象收入水平不断变化的实际情况，可考虑取消现行经济适用房、限价房政策，合并廉租房和公共租赁房政策，在政府主导的保障房建设环节建立单一的以公共租赁房为主的新的廉租住房保障体系。
二是分类确定保障水平。在单一租赁性保障住房范围内，按照“以人定房”、“以人定租”的原则，以家庭总收入、家庭资产、家庭人居住房面积等指标，在政府主导的保障房分配环节实施保障家庭的分类保障，确定不同的租金补贴或减免政策标准。同时，通过定期审核，实现“以人定租”的动态管理。
三是扩大保障对象范围。要进一步加大政府投入力度，建设收购能够起到保障和调控作用的一定规模“新廉租房”房源，只有具有足够规模的房源，才能为居民提供更多样化的选择，才能影响并引导社会住房消费倾向。
四是引导建立租赁市场。新的保障性住房制度要有利于引导建立全社会的多层次的租赁市场。首先，“新廉租房”标准租金要参考区域市场租金水平，相互衔接，一般应在无政府补贴情况下低于市场租金的20%-30%，以避免过低的租金引发以公租房谋利等一系列道德风险，也有利于支持商品房市场的健康发展；其次，政府的“新廉租房”要考虑实际情况进行差异化建设，在面积、设施等多方面与市场应有所不同，以保持适宜的保障水平；再其次，鼓励居民利用闲置住房资源出租获利，降低商品房的空置率；最后引导社会单位投资集中建设租赁使用的住房。
政府主导下的保障性住房提供模式
事实表明,不同的住房发展阶段会影响住房保障具体方式的选择。在住房严重短缺时期，住房价格与城镇居民家庭平均的住房支付能力差距会扩大,需要政府保障的范围相对较大。因此这一阶段，政府一方面应当采用政府直接建房方式在短期内增加供给，分流部分市场需求；另一方面应采取房租补贴的方式,调动更多社会资原提供保障住房，房租补贴此方式对住房困难家庭应更具有选择性,在管理上不但可以有效避免实物配租形式在退出机制上的执行困难,防止福利固化,而且有利于减轻保障房建设资金的支出负担。在住房供求关系相对缓和时期,市场价格波动不大，因此政府可以考虑在价格较低或价格下降幅度较大的区域购置储备部分保障性住房，以增强保障能力。
政府保障性住房的运行管理模式
由于住房功能的多样性和保障人群的复杂性，需要较为完善的保障性住房管理机制以保障保障房政策的有效实施。
一是建立信息共享稽核机制。要进一步建立健全严格的“三级审核两级公示”制度，建立与社保信息共享稽核机制，提高甄别申请家庭的真实收入水平，整合建立购房、投资(股票)、境外旅游等投资消费信息，以及其他社会保障项目信息的稽核制度。整合社会住房信息，建立商品房与各类政策性住房间相互联系、互动和制衡的管理体系。对购买商品房的承租“新廉租房”家庭，形成“购房需退租，不退不办证，租金乘系数”的管理机制，确保“新廉租房”对中低收入家庭的保障方向不变。
二是建立公开公平的分配机制。对实物配租房屋的分配，要研究在现行公开摇号的基础上，建立健全政府管理部门内部管理制度，进一步公开工作流程和标准，主动接受社会监督。
三是建立动态管理机制。一方面,城市中低收入家庭的构成是不断变化的,政府应根据收入水平的变化,调整中等偏低及收入家庭的标准,并定期向社会公布,接受全社会的监督。另一方面,建立复审制度,定期对原保障对象进行重新认定,只有符合条件的方可继续享受住房保障政策。
四是建立规范的“新廉租房”出售机制。政府机构管理的“新廉租房”在保证社会整体住房保障水平的前提下，应按照市场运作规律，建立起完善的资产管理制度，形成有效的资产处置机制，即“新廉租房”出售机制。按照“新廉租房”可能的出售对象和资产处置本身所承载的功能，“新廉租房”出售可以划分为三类：一、对长期租住无补贴“新廉租房”家庭的出售机制。要真正实现调控住房市场需求，使中低收入家庭能安心租住“新廉租房”，避免在房价高涨过程成为“房奴”，因此应建立对长期租住(例如15年以上)无补贴政府“新廉租房”家庭的“平价”出售机制，从市场需求角度拉伸需求波动的波长，以实现抑制振幅，控制住房需求的陡升陡降，起到对房地产价格釜底抽薪的调控作用。二、对棚户区老旧居民区拆迁安置户的出售机制。发挥政府“新廉租房”投资管理机构的投融资作用，配合政府的棚户区改造、老旧危房居民区建设，提供拆迁安置房，并从具体建设项目收回投资补充保障房建设，所需投资列入具体项目成本。三、对平抑市场及资金周转性出售机制。在保障性住房达到一定规模的情况下，政府应以保障性住房的购建和处置为手段，调控整体或特定区域的住房市场价格；从政府资产管理的角度考虑，为保障特殊阶段银行还款的需要，建立规范的向市场出售部分住房的制度。此类出售情况，应按照市场规则，按照市场价格进行运作，但其规模和时间应经过科学合理的测算，决策过程应规范、公开、透明。
发展租赁型保障性住房的配套措施
一是建立地方保障性住房法律体系。要进一步建立健全住房保障的地方性配套法规，如房地产产权产籍管理法规、住房保障基金的管理法规、个人收入和信用管理法规等，逐步形成一个较为完备的法律法规体系，保障住房制度的顺利实施。此外由保障房的公益性属性，确立保障房管理的强制性，建立健全保障房的退出机制，以及附带的个人信息公开和后期使用的限制条件，明确政府、出租人、承租户的权利义务，使法院对于涉及保障房的行为可审、可判、可执行。
二是建立政府财政长期稳定的资金投入机制。要在充分认识到政府在保障性住房建设中的责任的基础上，利用政府土地出让、一般预算安排等资金来源，建立长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制。
三是搭建保障性住房建设投融资平台。政府保障性住房的建设和管理，存在前期投资量大、形成资产多、管理长期性、资产分布广泛的特点，仅仅靠政府财政投资难以在初期满足建设资金的需要，因此需要建立一个以政府财政持续投资为依托，以资本运作为手段的投融资机制，设立政府保障性住房建设投资管理机构，发挥投融资平台作用，统筹地区资源，统一保障标准，为中低收入住房困难家庭提供更优质的保障服务。
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