[摘要] 就在住宅地产市场经历过几番严厉调控，开始出现“退烧”迹象的当下，全国各地却是频频传来并被确实商业写字楼需求趋旺的信息，如部分地区陷困多年的“烂尾写字楼”开始大量被盘活，许多城市商业写字楼项目销售价格和面积齐步攀升，写字楼租赁市场也是整体回暖，出现租售两旺喜人局面。
就在住宅地产市场经历过几番严厉调控，开始出现“退烧”迹象的当下，各地却是频频传来并被确实商业写字楼需求趋旺的信息，如部分地区陷困多年的“烂尾写字楼”开始大量被盘活，许多城市商业写字楼项目销售价格和面积齐步攀升，写字楼租赁市场也是整体回暖，出现租售两旺喜人局面。
经济强劲走势支撑写字楼需求
都说写字楼是经济的晴雨表。今年前三季度，经济发展继续一路高歌猛进，又一次交出了一份满意答卷。国内经济加快好转，企业信心恢复并扩张业务。商业写字楼作为现代商贸经济的重要交易平台其需求自然是在其拉升下，向上攀升。因金融危机而萎缩的外资企业对优质办公楼的需求也是明显回升，原本放缓或中止的搬迁及扩租计划纷纷重启。大批设计配置俱佳的甲级办公楼推出预租，为大面积租赁需求提供了更多选择，促成大面积的租赁成交频频出现。
业内人士预计，受普遍对经济中长期发展预期的乐观估计影响，商业写字楼市场很快将会成为商业地产投资新方向，写字楼销售面积会出现强力反弹，成交价回升。同时写字楼租金则受实体经济的影响较大，预计未来甲级写字楼租金及入住率将保持平稳。
种种的迹象表明，其实这些预测早已初露端倪。租金和空置率是写字楼需求最直观的显示。而一线城市又是的风向标，其现实情况是租金继续上升，空置率有所回落。今年以来，国家五大中心之四大城市北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金连续全线上升，累积涨幅非常明显。受益于经济回暖，目前各地越来越多的租户重启了扩租计划。最让人意想不到的是，受商业写字楼“大盘”信心指数引擎拉升牵引，许多城市的商业“烂尾写字楼”也开始在短时间内被雄厚的民间资本所大量盘活，其背后的推动力量自然是对商业写字楼尤其是高端写字楼的一致看好。
上海北京两大龙头租售两旺
春江水暖鸭先知。刚出来的第三季度的上海房地产市场报告显示，第三季度，上海甲级办公楼的平均租金涨幅为5.1%，为2008年初以来的涨幅。此外，浦东，租金环比增速也达到3.2%。其中，来自外资企业的扩张和升级需求推动浦西办公楼租金环比上涨6.6%。特别是国外的零售商们正积极寻求大面积的办公空间，以支持其零售连锁店在范围内的扩张。
市场需求还是大面积的广泛复苏。例如，位于南京西路CBD“金五星”之一的1788国际中心虽尚未正式入市，却已有超过50%的面积被预租。虽有新项目入市，但强劲的市场需求仍促使空置率维持在较低水平。浦东市场目前大量的租赁意向预示着强劲的市场需求将在未来的几个月内促成多笔交易的完成。
北京三季度的报告也显示，甲级写字楼租金普遍上扬，同时预计四季度商业地产售价和租金仍将继续上涨。因为开发商较少出售优质商业地产物业，造成商业地产项目供给量较少，而且需求强劲，预计四季度商业地产售价和租金仍将适度上涨。
在北京商业地产中，商业写字楼在租赁市场表现，租金大增使得率上涨至6.9%。受惠于经济复苏、跨国企业需求增加以及新增供应稀缺，北京甲级写字楼租金连续第三个季度上涨，环比增长4.3%，达到174.4元/平方米/月；而三季度平均空置率环比下降4.6%至12.3%。
销售也是一片红火。三季度北京甲级写字楼仅有国贸三期1个项目入市，新增租赁面积10万平方米，目前签约率达到50%左右。四季度甲级写字楼市场将新增20.5万平方米供给量，由于目前市场需求强劲，预计空置率将会继续下降。
投资浪潮开始涌动
一石激起千层浪。一线中心城市的风很快就吹到了各商业城市，很多嗅觉灵敏的投资者和置业者马上闻风而动，纷纷入市。国内商业写字楼投资市场已经开始暗流涌动。原本受金融危机影响，空置率及租金呈现下跌趋势的商业写字楼项目低迷不再，近期在投资热钱的带动下出现明显反弹，不少项目已出现明显的涨价行情。
在投资者看来，购买写字楼的目的不外乎两个，或是作长线投资或求短期回报，特别是一些上市公司，为了彰显实力，树立形象，必须拥有大量不动资产，而写字楼，特别是甲级写字楼正如其愿。同时写字楼的产权人或单位，通过租赁可以持续获得稳定的租金收入来源，并可凭借这些不动产申请贷款，相比投资商品住宅回报更诱人。
权威调查报告显示，内资企业仍是推动需求回升的重要力量，而外资企业的写字楼物业需求亦在上升，自其迅猛增长的租赁交易量可见一斑。鉴于回暖的市场氛围，部分业主，尤其系甲级写字楼市场业主，在租赁谈判中表现出较2009年更为强势的立场，并开始减少优惠力度。如广州写字楼屡见大宗租赁成交，租金加速回升。同时，受强劲的市场信心和不断增长的投资活动推动，写字楼市场的资产价格继续上扬。业内人士分析，商业写字楼特别是高端产品十分稀缺，由于目前整体市场正处于复苏周期，投资潜力巨大。
商业写字楼市场成交节节攀高，甚至不断涌现购买整层办公楼的投资客。数据显示，上海等城市还出现开发商惜售情况，目前上海市中心70%的中高档写字楼产权为大开发商持有，可供上市买卖的房源非常稀缺，而地段优、品质高的中高端写字楼更加是一房难求。
记者在走访了解绍兴和柯桥部分写字楼项目特别是高端写字楼项目时，发现近半年来，人气都开始转旺。在柯北以五星级现代商务纯写字楼定位打造的某楼盘销售现场，记者看到前去咨询了解的投资者络绎不绝。“近几个月来，来电来人咨询了解的人特别多。”销售人员向记者介绍。“从长期发展看，对有实力的公司租不如买，这有助于公司形象的树立，同时也可以通过增加公司的不动产来增加公司的授信额度，两全其美。”一位在现场咨询的任先生多年从事纺织品对外贸易，他向记者表露了近期在柯北购置高端精装写字楼的计划，以此来吻合其公司形象定位。拥有自有办公物业后，更方便其对公司装修布置和日常管理以及开展中长期发展规划。
任先生以其多年的经商经历分析说，以往他长年租写字楼办公，所以不敢轻易装修，怕房东中途变卦，同时也有些客户对他的实力有些不信任，嫌他没有自有办公物业，拥有高端写字楼一直是他心中的一大梦想。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
