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专家称房产税开征影响逐步释放 首套房或免征

新京报  2011-01-14 10:55

[摘要] 日前,重庆、上海两城市传出将率先试点房产税的消息。房产税征收真的已“箭在弦上”?作为房地产调控的又一大政策,本报邀请多位专家学者解答关于房产税的多个疑问。

日前,重庆、上海两城市传出将率先试点房产税的消息。房产税征收真的已“箭在弦上”?作为房地产调控的又一大政策,本报邀请多位专家学者解答关于房产税的多个疑问。

开征时机 仅缺法律政策层面推动

房产税征收风声再起,有声音表示房产税出台“论月数”,也有业内人士一直反对这一税种出台。时机是否成熟?有专家认为中国房地产税在技术层面上已经基本具备了开征条件,目前缺少的是法律和政策层面对房地产税的推动。

开征需有法律保证

北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心(以下简称北大-林肯研究中心)长期以来对房产税进行深入研究,其主任满燕云表示,房地产税作为政府的税收,需要有法律作为保证。凡有财产税的国家或地区,都有一系列法律保证财产税的顺利实施。比如在中国香港,差饷的主要法律为《差饷条例》。而目前大陆还没有房地产税相关法律出台,尤其是“房地产税评估法”还没有出台,因此在法律方面,中国还不具备开征条件。

中国财政学会副会长、中国人民大学财政金融学院教授安体富认为,相对于物业税来说,房产税是一个过渡税种,由于其操作性更容易,阻力更小,所以可先试点推行。最终的目的是要整合房地产行业此前的税种,为出台物业税做准备。

技术层面已具备开征条件

满燕云认为,就数据方面和评估技术、评估系统方面而言,中国已基本具备了开征房地产税的条件。

一方面,房地产税的评估与征管需要大量数据,包括税收、土地、房屋等多个政府部门协调配合,实现政府数据的共享。据北大-林肯研究中心2010年房地产税示范项目研究成果,中国房地产税相关数据已经基本具备。尤其是在一些经济比较发达的城市,政府相关部门已建立土地数据库、房产数据库等。

另一方面,由于房地产税评估需要在短时间内对大量不动产进行统一、准确的评估,因此需要批量评估技术和系统作为技术支持。这一方面,经过7年房地产税的试点,各省至少一个城市建立计算机辅助批量评估系统(CAMA系统)。

开征影响 或是调控高房价手段之一

房产税之于房价的影响在业内有多种意见,近日,在重庆两会上市长黄奇帆表示,对高端房征收房产税,可以控制这类住房的供求关系,从而抑制高端住房的价格,降低房价。但是华远地产董事长任志强一直是房产税降低房价说的否定者。接受采访的多位学者也表示,房产税对于抑制房价不无一定的作用,但不是调控房价的最终手段。

并非房价决定因素

安体富接受记者采访时表示,征收房产税对于抑制高房价、抑制炒房有一定作用,是调控高房价的手段之一。但是任何房地产调控都是一套组合拳,是多个政策效果叠加的作用。房地产政策中最主要的,还是银行的信贷政策。另外很重要的是政府要加大保障性住房建设,增加市场供应。

满燕云表示,房地产税会影响到房地产价格的资本化,但不是房地产市场价格变动的决定因素。从长期来看,开征房地产税有利于房地产市场的健康发展。

她认为,开征房地产税一方面有助于减少地方政府对土地财政的依赖,从而在长远内实现房地产市场的良性发展;另一方面,作为保有环节的税收,房地产税的开征肯定会影响投资需求,其结果将会减少房地产投资和投机需求,促进房屋的出租。

总之,税收手段虽然会对房价有一定影响,但是并不能成为调控房价的手段。

开征影响将逐步释放

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,房产税开征后的影响,可分两个层面分析。个层面,是房产税的区域影响范围。国家的思路很明确,先在个别城市试点,积累和总结经验后,再逐步扩大到范围,而这样一个过程将会持续几年。批将是上海、重庆,接下来第二批可能还有北京、深圳、杭州等,这仅仅涉及到个别城市,对市场的影响也基本上限于这些城市,而对于那些尚未开征的城市,影响有限。

第二个层面,是房产税开征后的影响时序。短期内,必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响。但这种影响的程度比较有限,主要对人们的心理预期产生影响,却囿于试点阶段税基窄、税率低、不涉及存量等因素,难对房价造成大力度的压制。长期来看,这种利空会逐渐被市场吸收和消化,成为一种税收制度的“标准配置”,就像其他已征收此税的国家一样,不可能靠此税而避免房价泡沫。

征收方式 首套住宅或可考虑免征

近日,对于重庆曝出开征房产税的消息,华远地产董事长任志强撰文表示,重庆的特别消费税以高于市场平均价格3倍的房产为征收对象,不科学。任志强认为重庆市政府并没有做好这种全市不同房屋及时评估的全面准备,也并不掌握清晰的原始数据和评估数据。

普遍征收设定免税额

满燕云表示,在谁来确定税率这一问题上,大部分学者都建议,由于房地产税与地方政府的密切关系,应该允许地方政府在中央政府确定的一定范围选择适当的税率。由地方政府确定税率的主要优点在于地方政府能够“以支定收”,建立起财政收入决策和财政支出决策之间的联系,提高公共财政效率。尽管我国目前税收立法权主要集中在中央政府,但税收立法权的逐渐下放是一个长远的趋势,这也有助于我国税收分权的进一步完善。

此外,在普遍征收的前提下,对一定收入和拥有一定财产量以下的纳税人设定免税额,是房地产税按能课税原则重要体现。

世界上所有征收财产税或房地产税的国家都制定了相应的税收豁免。这种豁免在很多地方受到学者批评。比如认为会造成不同类型房地产所有者在纳税上的不公平等。不论采取何种豁免方式,政府都应该对全部不动产价值进行评估,确保豁免政策的透明和可信度。就现阶段中国房地产税改革来讲,首先是要对全部房地产进行评估,然后可考虑对一定价值以内的首套住宅免征。

评估价需根据市场调整

安体富表示,总体来讲,房产税不会对一般家庭增加负担,实行套不征税,或者设定一个人均免征面积,这样推行起来的阻力就小很多。而拥有多套房、大户型的富人则应多交房产税,因为土地资源很有限,占用更多的公共资源,就应该多缴税。征收房产税并不是一种歧视,而是为促进社会公平。

在技术层面,评估是一个难点,不过也有办法解决。如参照商业地产的征收方案,住宅也可以按照市场价打一个折扣来征收,或者更细致一点,按地区、精装修、毛坯等状况来找评估机构评估,得出一个评估价来征收,然后根据市场情况两三年再调整一次。

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