[摘要] 近年来，商铺成交火热，打着“商铺不限购不限贷”的噱头，引得不少人心郁郁想以贷款杠杆来买铺，殊不知目前银行收紧信贷，且因为商铺评估追不上成交价，名义上最高贷五成，按评估价折合成交价，实际只相当于三四成，且商业地产的贷款利息在基准利率上上浮20%~30%是常事，记者最新得知一些商业地产的贷款放款难。
近年来，商铺成交火热，打着“商铺不限购不限贷”的噱头，引得不少人心郁郁想以贷款杠杆来买铺，殊不知目前银行收紧信贷，且因为商铺评估追不上成交价，名义上贷五成，按评估价折合成交价，实际只相当于三四成，且商业地产的贷款利息在基准利率上上浮20%~30%是常事，记者得知一些商业地产的贷款也遭遇今年年初的住宅“放贷难”，按照银行之前承诺的基准利率上浮20%放不了款，必须要基准利率上浮50%才行，就算是买家答应了提高利率，至今也未能放款成功。
据良策按揭番禺区总经理阮学林透露，日前二手商铺的评估价普遍低于成交价。记者从一手开发商处了解到，一手商铺的评估价也追不上一手铺位成交价。富力儿童世界二期一手成交均价3万元/m2，银行评估价也只到2.5万元/m2。中原地产商铺部区域总监法永能透露，目前投资商铺的人士中接近80%是一次性付款，使用按揭贷款的只有20%左右。美佳联徐小姐提醒投资者，根据评估标准，市中心铺位租赁7.5%以上、批发市场8%~10%才算合理水平，而广州商铺业主一般按照2%~4%的来放售商铺，若过分忽视而寄望未来的物业，投资者有可能成为“击鼓传花”的接棒者。
银行评估价普遍低于成交价
百万单价铺位评估20万不稀奇
广州美佳联评估公司技术总监徐丽红告诉本报记者，在评估商用物业时他们会综合运用两种方法——市场比较法与商铺法。市场比较法是指以周边类似铺位的交易实际价格来修正评估铺位的价格；商铺法是现金流折现法，以商铺在未来的租金再折现为目前的现金价值。目前已有银行向他们公司提出，在评估商铺的价值时要侧重商铺法，以免因目前炒得过高的周边商铺市价影响评估价格。
徐丽红表示，日前新兴区域与珠江新城的铺位评估价远追不上成交价，市中心成熟区域的评估价与成交价较接近。以珠江新城兴盛路步行街铺位为例，该处售价普遍已达25万~30万元/m2，但珠江新城最贵铺位的评估价不超过15万元/m2，两者相差接近一倍。而北京南一些小街铺，成交价10多万/m2，评估价与之相差不远。越秀区铺位均价7万~8万元/m2，评估均价大概为5万~6万元/m2，两者差距不大。亿诚按揭总经理助理陈广雄也表示，该公司曾经办理过华林玉器市场的铺位贷款申请，评估价与成交价非常接近。
北京路曾经出现过一个单价过百万的天价铺位，徐丽红表示，当时他们也留意过这个商铺成交的消息，不过从评估公司看来，北京路的铺位20多万元/m2是合理的水平，评估单价怎样都达不到百万的水平。良策按揭阮学林表示，市场对铺位的追逐也的确超出市场人士的预期。他得知金沙洲一个未来地铁口铺位在今年春节前以1300万元成功售出，当时投资者曾想过按揭，但银行评估价才到1000万元，最后投资者一次性付款完成交易。投资者短短持有几个月后，最近已经以1500万元转手该铺位，短炒获利一百多万元。阮学林认为，该铺位目前租客是银行，回报在100多元/m2，非常低，且银行评估价跟不上市价，但这些贵价铺位还是有价有市。
拓展阅读>>
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
