[摘要] 面对着业绩的下滑、销售的不力、金融环境的紧缩，房企在四季度将被逼降价。“在大房企降价的带动下，楼市的价格铁板开始出现松动，预计在四季度这股降价风将影响整个楼市。 ”
正如业界所预料，面对着业绩的下滑、销售的不力、金融环境的紧缩，房企在四季度将被逼降价。连日来，包括中海、绿地、龙湖等品牌房企开始在上海大规模打折，折扣7折、降价幅度1.2万元/平方米，一时间业主维权、其他项目跟风降价氛围弥漫整个楼市。“在大房企降价的带动下，楼市价格铁板开始出现松动，预计在四季度这股降价风将影响整个楼市。 ”一位业内人士表示。
品牌房企弱市“先逃”
“不久前有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。”面对上海楼市大幅跳水，SOHO中国董事长潘石屹也直言大出自己的意料。
“十一”长假刚过，位于上海松江区长泰西郊别墅开始了降价活动，较此前的在售价格下调了2000元/平方米，本是一个不太知名的项目，在房价岌岌可危的关键时刻，却成为引发整个上海楼市降价潮导火索。
在随后的一周时间内，降价潮席卷了整个上海滩，品牌开发商也纷纷跟风。嘉定龙湖郦城的非毛坯房直降4000元/平方米，由１.８万元/平方米降至1.4万元/平方米；中海御景熙岸项目跳水6000元/平方米，从2.2万元/平方米直降到1.6万元/平方米；绿地秋霞坊的非毛坯房则直降6000元/平方米，由1.9万元/平方米跌至1.3万元/平方米；闵行星河湾由3.6万元/平方米降至2.6万元/平方米。
为何在潘石屹眼中的大开发商率先挺不住呢？
让我们看看这次降价潮时上海楼市的统计数据，根据统计显示，10月前三周(10月1日-23日)上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和108.56万平方米的去年同期水平相比，大幅下滑72%，成为近7年以来有数据的历史水平。这对于准备在年底前赶超业绩的上市房企而言无疑是一个巨大打击。
“正如所料,首先降价的必然是以上市公司为首的所谓大地产,因为他们是钱的奴隶，是靠销售量来生存的，他们无法对业主负责，就是给人砸场子也得降。”卧龙湖置业总裁李建平表示。
其实早在2008年金融危机之时，万科董事长王石就是先发表了“拐点论”而后率先降价，让大开发商在弱市下先逃有了先例。
缘起房企资金链集体告急
从复地地产的摘牌，到绿城的岌岌可危，自限购以来，开发商的资金链就如紧的发条一样，随时都有断裂的可能。
根据以往的市场规律，三季度一般为房企销售旺季，特别是九十月份，开发商选择放量推盘，在供需两旺的情况下，基本能够推动成交量的上涨，从而增加销售收入。
但是今年却是寒风早凛冽。
在嘉凯城的三季报上记者看到了这样的陈述，货币资金较年初减少35.90%，主要是房产销售回笼减少及支付土地款、工程款增加所致；存货较年初增加33.04%，主要是因为支付土地款及在建项目投入增加所导致；财务费用较上年同期增加300.08%，是因为短期融资金额增加所致。
同样的情况在其他上市公司的报表中也可见到，10月20日，杭州滨江房产集团股份有限公司公布2011年第三季度报告称，报告期内，公司营业总收入1.15亿元，同比下降了88.98%；归属于上市公司股东净利润亏损2118万元，同比下降110.76%，每股亏损0.01元。
可见房企的资金链已经脆弱到了几近断裂的状态。
截止到今年10月23日，共计有29家房企发布了三季报，总营业收入为156.4亿元，环比下降了19.5%。
其中15家出现经营性现金流量净额下滑的情况，7家房企没有完成全年销售目标的75%。链家地产首席分析师张月认为，成交量下滑、库存攀升甚至价格下降，都是冷市下市场所表现出来的常态，而真正对房地产行业受创的深度表现是房企资金问题。如果市场持续低迷，压垮房企最后一根稻草是资金链的断裂。
降价促销、去存量已经成为了房企的不二选择。
据中原地产研究中心监测，近期大幅降价促销的大型开发商业绩情况均较为理想，而其降价促销行为更多的是应对低迷市场的主动战略调整。如龙湖地产在上海和杭州两地推出的3个新盘在5天里售出1000套房源，认购约20亿元人民币，去化率近九成。
楼市降价潮即将来临
记者了解到，大房企的降价行为让中小开发商开始跟风，上海的降价潮正在不断扩散。中原地产统计，目前杭州新开盘的项目较周边楼盘下降幅度高达10%-20%，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则是在5%-15%。
“现在房子是1.45万元/平方米，您可以考虑下。”销售顾问向一位购房者介绍。业主思量半天后直接回答“1.3万元/平方米我就马上签约”。经过和营销负责人的短暂请示后，销售员回答“没问题可以签，但是价格要保密”。这是近日在北京通州楼市某项目上演的一幕。
“其实现在购房者和开发商直接议价的现象在北京楼市已经不是一件新鲜事了。项目做推广时，而不少购房者直接就问降多少、打折吗？打8折我就买。”东二环的一位项目负责人向记者表示。
根据链家地产市场研究部统计，北京商品房成交量已经连续三个月环比下降，9月后入市的项目有26个至今零成交，占入市项目量的比重年内首次达到50%，滞销压力再次升级。
张月认为，连续几个月成交不景气已经对市场多数开发商造成价格压力，中小房企出于流动资金紧迫、大型房企出于年度业绩指标和充裕资金准备的需求，降价促销的意愿增强。现在多数开发商的不降价，并不仅仅是出于项目利润空间的考虑，更多的是降价后业主维权对于销售的负面影响以及是否会加深市场的观望情绪，部分项目降价销售后成交量反而更加稀少。如纳帕澜郡小区，9月初入市后成交均价降幅约为两成，但签约率至今不足10%。张月认为，相对而言，前期业主由于降价维权对于项目销售的负面影响相对更大，可能会直接削弱项目前期宣传树立的良好形象，给消费者带来该项目保值性弱的预期，并且若双方纷争没有得到及时处理，不仅后续销售进度会遭到搁浅，也会造成部分前期业主的退房风波。
逃亡或是自杀，似乎已成陷入高利贷泥潭的小企业主的最终宿命。就在人们还在关注温州企业主“跑路”时，另一高利贷肆虐的城市鄂尔多斯也传来个别企业主因不堪高利贷重负而自杀的消息。一南一北两座城市，同样因民间借贷过度活跃而引人关注，又几乎在同一时间出现问题，传递出信息却有所不同。
9月下旬，鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金在一间厕所上吊自杀。有消息称，是总额超过2亿元、月息高达3分的民间借贷将其逼入了绝境。王福金的死让人很容易联想到同样是被高利贷逼入绝境的另一位企业家：包头商人金立斌。由于与包头，且都参与民间借贷，人们不清楚王福金是否受到金立斌自杀的影响。
王福金自杀再次引出民间借贷资金链条断裂风险话题，而在鄂尔多斯地区，这只是房地产过度投资以及借贷全民参与的一个表象。人们更加担心的是，对于对民间借贷资金依存度较高的中小房企来说，王福金的自杀是否揭示了他们最后的命运。
人们注意到王福金的身份特别，他是一位房地产开发商。此前很多专家及业内人士都抱有“银行收紧房地产开发贷款后，中小房地产企业资金链断裂不可避免”的观点。不过现实中，一些房地产开发企业特别是中小房地产开发企业的资金链条却远不如人们想象的那样易断。
呼和浩特市一位商业银行工作人员告诉记者，今年年初，当地一家小房地产开发企业曾向该行工作人员开展团购活动，与市场价格相比，房价每平方米要便宜千元左右，这也吸引了很多员工购买。该名员工还表示，之所以有如此大的优惠，是由于这家企业无法获得银行的贷款。
降价以加速资金流转只是房地产开发企业解决资金困境的办法之一，有证据表明，目前中小房地产开发企业资金主要来自于民间借贷。由住建部政策研究中心、高和投资共同发布的《中国民间资本投资调研报告鄂尔多斯篇》一文指出，在鄂尔多斯，房地产开发的资金主要来自民间借贷，而非传统的银行。截至今年2月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额仅59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中，仅占不到16.55%。该文还透露，曾经来自官方内部的一项评估显示，民间资本占房地产比例可能达到了30%~40%。
民间借贷资金之所以对房地产开发格外偏爱，除因其所带来高额回报外，更有政府部门的“保驾护航”。坊间传言：即便是在国家加大房地产调控力度时，一些当地官员在非正式场合却表示，支持房地产行业的发展。
正是有了这些因素的驱动，相关资料显示，2011年，鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米，投资总计450亿元，远高于2010年365.7亿元的投资额。房地产投资依然保持了高歌猛进的势头。
与北京、上海等一线城市不同的是，鄂尔多斯房屋主要销售对象为当地投资者，而按照去年商品房销售面积1000万平方米来看，不仅未及当年实际施工面积的一半，而且与市区60余万人口相比，更得出人均购买15平方米的惊人结果，已经形成供过于求的局面。
近年来，房地产过度投资加速了销售市场萎靡的到来，同时又由于资金需求旺盛，民间借贷利率也大幅攀升，两方夹击下，中小房地产企业的日子已经举步维艰。
在鄂尔多斯经济高速发展过程中，资源与房地产业均起到了重要作用。此次，王福金自杀事件暴露出曾经喧嚣一时的房地产业已经开始出现颓势，但不确定的是这会对经济带来怎样的影响，而充裕的民间资金是否会从房地产业大举撤离，转而炒作下一个目标，这也是我们应加以注意问题。
房价下降通道已经打开 四千房企将被利率压垮
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