[摘要] “限购、限贷、限价”（下称“三限”政策）这三项房地产调控措施有望在明年继续得到较严格的实施，而国土部新近公布的闲置土地处置办法也预示着明年的楼市调控不会放松。
“限购、限贷、限价”（下称“三限”政策）这三项房地产调控措施有望在明年继续得到较严格的实施，而国土部新近公布的闲置土地处置办法也预示着明年的楼市调控不会放松。业内人士指出，当前房价下行趋势相当明显，调控政策已影响到北京、上海等地的高端住宅项目。预计明年上半年楼市成交或跌入谷底，可能出现更大规模的降价潮。
“三限”政策持续发威
业内人士表示，“三限”政策中，限贷措施推行，也是推行最广泛、执行最为彻底、效果最为明显的调控措施之一。二套房六成首付、三套房停贷已在实行。
“限购令”是由大城市向二三线城市蔓延。据中国证券报记者不完全统计，截至目前，已有48个大中城市实行“限购令”。“限价令”方面，目前有廊坊、秦皇岛、中山、深圳、烟台、韶关、丹东、增城、珠海等城市采用。在实行“限价令”的城市中，只有珠海和中山明确提出了全市房价的统一上限：珠海是11285元/平方米，中山则是5800元/平方米，其他城市则多是限定了各楼盘的同比上涨幅度。
业内人士表示，“三限”政策席卷楼市，房地产宏观调控效果已经显现。而对于多个城市立下的房价控制目标“军令状”能否完成，中国房地产学会副会长陈国强认为，这些城市基本都可以完成房价控制目标。
北京中原地产市场研究总监张大伟向中国证券报记者表示，房地产宏观调控效果已相当明显，预计未来普通新建商品住宅的同比、环比价格都将有更大幅度的回落。尤其是今年下半年以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市楼市“量价齐跌”。短期而言，房价过快上涨势头已基本被遏止，而投资、投机性需求亦被挤出市场。
一线城市方面，北京完成了“稳中有降”的房价调控目标，几乎没有悬念。根据北京市住建委公布的数据，截至目前，北京市新建普通住房成交均价比去年下降6.3%，新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点，环比连续3个月停涨后自10月起开始下降，居民家庭首次购房比重达90%。
深圳市相关部门近期表示，1至11月深圳新建商品住房加权平均价格为每平方米19713元，同比下降1.92%，有望实现房价稳中有降。
国家统计局的数据显示，11月房地产开放综合景气指数跌至99.87，自2009年8月以来，首次跌破100。分析人士认为，这说明房地产过热投资冲动正逐渐“冷却”。陈国强表示，房地产调控对地方经济会带来一些影响，直观的是影响到地方土地市场的表现，当地的土地出让会有所降低。
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房价拐点加速临近
国家发改委主任张平近期表示，2012年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品住房建设；并称要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。
就在张平再提“反暴利规定”的同一天，中国豪宅市场的两个标志性楼盘，高调大幅降价。星河湾董事长黄文仔16日宣布，星河湾在上海的两个项目以8折至85折甚至更低的折扣销售，并且将会对前期购房的业主进行价格补偿，总涉及金额高达6亿元。本轮房地产宏观调控，对于高端住宅市场的“冲击”已明显体现。
据亚豪机构监测，2011年11月，北京别墅市场共有46个项目实现成交，比10月份减少4个。46个项目共成交别墅271套，成交面积为10.3万平方米，环比10月分别下降13.7%、17.6%。亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年以来，别墅市场月度成交数据出现了不同幅度的波动，除个别月份由于超低价经济型别墅集中成交导致均价大幅下滑外，一般多处于25000元至30000元/平方米左右。11月，成交均价首度跌破23000元/平方米。别墅市场的价格也开始出现松动。
北京房地产业协会秘书长陈志认为，当前楼市都处于调控的最关键时期，目前不具备调控政策放松的条件，预计房价拐点很可能在明年一季度出现。
同时，有关部门加强了闲置土地的管理。国土部公布的《闲置土地处置办法（修订草案）》公开征求意见稿规定，未动工开发建设，土地闲置满两年，经批准后可无偿收回土地使用权。分析人士认为，这无疑是遏制房企囤地炒地、投资冲动的一大“利器”。
陈国强认为，“限购令”这一核心楼市控制性政策，在未来一段时间内，还会保持着相当的力度，不会退出。“目前，除拉萨以外的直辖市、省会、副省级城市以及经济热点区域大多执行了限购政策，而从现在市场成交的冷清程度来看，已经不需要再扩大限购的阵容。今年11月将只是房价回调的开始。”
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