[摘要] 龙年伊始，央行“继续落实差别化住房信贷政策”的表述引起市场各方高度关注。业内普遍认为，在现行房地产调控政策不动摇的情况下，“差别化住房信贷政策”是信贷资源“有保有压”的具体体现。
龙年伊始，央行“继续落实差别化住房信贷政策”的表述引起市场各方高度关注。业内普遍认为，在现行房地产调控政策不动摇的情况下，“差别化住房信贷政策”是信贷资源“有保有压”具体体现。
差别化房贷政策将进一步得到落实
“虽目前住房限购政策仍然执行，但我们认为，央行此次表态是对中央经济工作会议关于房地产政策的衔接和细化，实质是一种差异化房地产信贷政策，意味着房地产调控政策出现微妙变化。”方正证券分析师周伟认为。
从中央经济工作会议对今年工作全面部署可以看出，今年楼市调控将会实行差别化政策，表现为，“投机投资性需求”依然是今年重点被“抑制”的对象，而刚性需求则会得到政策的倾斜和保护。
中央差别化的楼市调控政策相对应，差别化房地产信贷政策在今年或将被强化。
所谓差别化房贷政策，简单而言，在开发贷款方面，政策将加大对保障房信贷支持力度，加大对高端房产开发控制；在购房贷款方面，对套自住性购房给予政策性贷款优惠，而对投机性和投资性住房予以严格控制，以增加投资成本。
据央行、银监会早在2010年9月29日发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，针对开发贷款的差别化信贷政策包括“继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策”。
刚性需求将得到倾斜和保护
2011年，号称“史上最严”的房地产调控之下，在抑制“投机投资性需求”的同时，在某种程度上也误伤了刚性需求，首套房贷事实上在操作层面受到了很大程度的限制。尽管从政策层面上来说，其并不在打压范围内，但在执行层面依然受到层层阻碍，相当一部分银行在实际操作中对首套房的首付比例提高至4成，优惠利率早已取消，很多银行对首次购房贷款实行上浮10%的利率水平，审批时间也被大幅延长。
因此，央行此次“满足首次购房家庭贷款需求”的表述引发市场对首套住房信贷利率问题的广泛关注。有观点认为央行此番表述意在向市场释放首套房贷利率下调的信号。
事实上，目前多地首套房信贷利率出现了松动。在北京、广东、上海、湖北等地，部分股份制银行、外资银行再次推出了首套房的信贷优惠政策。就北京地区而言，自去年12月份央行首次下调存准率之后，北京各银行便已开始纷纷下调首套房贷利率，如建设银行将此前上浮的1.05倍回调至基准利率。
首套房贷利率各家银行可能会存在一定差异，不过可确定，在“保护刚需”的政策引导下，各行在首套房贷款审批、放款流程以及贷款利率上必将更加有利于消费者。
继续加强保障性安居工程金融服务
良好的住房保障，可熨平我国社会经济发展中的波动，促进城镇化工业化加速发展、经济结构转型以及社会和谐。2011年是3600万套保障房建设的元年，我国在范围内增加了大量保障房建设，多部门持续就其建设资金问题出台相关文件，各方协助努力，力促保障房建设顺利推进。
央行日前发布《2011年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年房地产新增贷款出现大幅缩减的情况下，保障性住房开发贷款依然实现较快增长。数据显示，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。
随着新年前后一系列政策措施的公布，可判定，2012年仍是加快发展保障房建设的重要一年，保障房建设和投资将成为新的经济支撑点。
不久前交行金融研究中心发布的《2012年中国宏观经济金融展望》也预计，2012年房地产投资增速将回落，但是保障性住房建设投资可以部分弥补房地产开发投资下降的影响。虽然2012年保障性住房开工面积下调至700万套，但前两年开工的项目仍在续建，因此2012年保障性住房的投资规模相比2011年不但不会减少可能还会上升。
支持保障性住房建设，不仅应该有足够的信贷投入，也要不断探索和创新保障性住房建设融资模式，努力为安居工程提供全方位、全过程的综合金融服务。
经过两年的具体实践，各行在创新保障性住房建设融资模式上已进行了有益尝试。如工商银行自2011年10月以来，已经陆续为北京金隅集团、保障房建设投资中心和中关村发展集团等北京市保障房试点企业成功发行了保障房项目私募债券，募集资金达49亿元，为北京石景山区燕山水泥厂经济适用房、朝阳区东坝乡单店西村南限价商品房、朝阳区北苑南区公租房、奥运村地区5号地定向安置房等多个重点保障性住房项目提供了融资支持。
继续加大信贷投入的同时，注重创新融资模式，将是今年银行业加强保障性安居工程金融服务的主要方向。
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（来源：理财周报）短短两年，美元基准利率没变化，渣打银行美元房贷利率却猛然增加2倍以上。
另一方面，房屋贷款合同显示，渣打银行有权单方面提高贷款利率。
渣打银行是怎样一步步提高房贷利率？这么做究竟是否合规？对于维权的5000余名客户，渣打会如何处理？
上海个案：贷款20万美元，
每月利息多还近400美元
朱云（化名），持美国绿卡上海人。她告诉理财周报记者，她于2010年10月起，在渣打上海分行为房屋借款20余万美元，年利率为2.65%，当时每月还款1232.63美元。
“由于我公司老板在渣打有七八套房贷款记录，早已被列为优质客户，受他推荐，渣打给我的利率几乎也是当时的。”
朱云提供的她与渣打签订的房地产抵押贷款合同显示，“现时美金贷款利率为3.25%”。而渣打给予朱的利率为2.65%，正是在美金贷款利率的基础上调低0.6%。
“临近春节，我往活力贷里存钱，发现少了近400美元，我是每季度往户口里放一笔钱，等着还房贷。随即我去了渣打徐家汇支行打印了还款的流水账单，才发现从2012年1月开始，我的账户比前个月多扣了365美元。2月8日去查，2月5日的扣款记录与1月5日的一模一样。”
朱的还款记录显示，2010年12月27日，还款金额为1232.65美元，从2011年6月开始，朱每月还款1259.68美元，从2012年1月开始，每月还款金额变成1624.44美元。
“何时调整的利息，还两次，我怎么一次都不知道？合同上不是写明了预调整利息，会以书面通知贷款利率和生效日期吗？才一年下来，我的贷款利率一下子翻了2倍，这不是低价引诱再以高额上套吗？”朱云不解。
朱几次向其贷款的客户经理电话咨询，未果。2月8日，她来到放贷支行网点，负责接待的客户经理回应：现下渣打的美元贷款基准利率为7%。如果朱云再定期存50万人民币，可以帮忙申请利率下浮0.75%。
朱很是气愤，“不仅不解决问题，还制造问题，我有50万我就不贷款。”她随即问起，如果提前还款可以吗？对方回答：“原则上一年以后可以提前还，但你的合同上写着，3年内提前还款要扣除还款金额3%的罚金。”
朱与客户经理最终达成一致，由客户经理将其个案代为向上转达，最迟2月13日给答复。
至本报截稿前，该支行客户经理也没有联系朱云。
5000余房奴受波及，苦主组团讨说法
朱云并不是独例。
在2011年9月，陆续有房贷客户收到渣打银行信息，称11月1日起调按揭利率。这批客户大多在2009年至2010年开展房贷，利率大多在2.7%至3.5%左右，这次调整使大多数人的还贷利息被提了1倍多，被调2.4倍。
按行内估算，大约有5000多人会受到影响。有苦主表示，“深圳大约有1000人受到渣打突然没来由加息的影响。上海、北京、杭州、大连、广州、厦门等超过3000人，至少5000人受影响。”
独木不成林。去年11月以来，一些苦主自发地组织起来向渣打协商谈判。“我们已谈了多次了，极个别被公关掉了，大部分还处于等待状态。”深圳的李先生告诉理财周报记者。
据了解，李先生所在的苦主团有60多人，深圳广州的占了40人，上海周围地区有20多人，现逐渐也有其他苦主加入。
据李提供一个例子，有客户的购房价总计70万-80万美元，在渣打贷了50万美元的贷款，按3%的年化按揭利率来算，总计要还大约80万美元，一旦调整利息后，贷款人要多还30万美元，也就是110万美元左右。“凭什么呢？”他说。
外籍人的合同中文版
“当时，我们也曾询问过理财经理关‘单方面调利率’的问题，对方说‘没事，几年才提一次，且不会提太多，2008年之前还是固定利率’。我们当时深信不疑。”法国人J说。
然不足两年，渣打却突然急促地提高按揭利率。这让不少人出乎意料，同时，合同也成为争议的焦点。
作为外籍人士身份购房J一家，在拿到合同书时，发现该合同是中文版，附件并没有提供英文翻译。“渣打说没有英文版。”J说。
J提供合同上附有：有条款适合外籍人士，也有适合非外籍人士。对于外籍人士与非外籍人士的合同是否相同，J先生表示，他身边的三四个朋友都是外籍人员，他并未看到过非外籍人士的合同。“至于有什么不同，我就不清楚了。”
令J更不解是，合同长达10多页，白纸黑字写明“如果本合同有所修改，需要得到双方书面协议”。“调整利率这么大的事，怎么没跟我们说一声就提这么多呢，况且我还没签字呢？”
律师说法：渣打是有权调整，但不合商业规则
理财周报以朱云案例为主，前去上海一家大型律师事务所咨询，负责接待的律师专打金融官司。
他告诉理财周报记者，合同上写很清楚，“贷款人有权单方随市场情况或监管机构的要求不时调整贷款利率，但须书面通知借款人调整后的贷款利率和生效日期。”
他建议朱云，要渣打提供发出通知信息的原件或者带有邮戳标记的挂号信记录。如果渣打没通知或没通知到，则属于渣打责任。如果通知到，则属于客户自己的责任。
上述律师还认为，渣打此种做法不符合商业规则，说不定因此会失去一大批客户。“央行规定，外资金融机构可根据国际金融市场利率的变动情况及资金成本、风险差异等因素自行确定。这就给外资行提供了曲解法规的幌子。一般来说，外资行对存贷款利率有自主定价权，但业内统一的做法是，在基准利率的基础上上浮或下调，动的只是基准利率，折扣还在。而外资行的基准利率，多数银行也是根据其在内地的市场资金成本来定。可朱云的案例，却不知怎么来定义的。低价引诱，再高价将其套牢，有欺诈嫌疑。但有合同为证，只能说手段相对高明。”
渣打承认美元利率升至7%，上升无上限
对朱的案例，本报有诸多疑问。渣打是可以单方面调整贷款利息，但是基于什么样的原则？针对哪一群体的客户？有无上下限？对于美元、港币的住房按揭贷款基准利率，从2010年1月到现在，渣打都进行了哪几次调整？相应的贷款利率分别是什么？一年内由3%调到7%的凭据是什么？
理财周报将其拟成一份正式的采访提纲，送至渣打企业传讯部进行咨询。
截稿前，本报收到渣打总行方面的回复。
对近期渣打银行调整住房抵押贷款利率的问题，渣打表示，该行外币住房抵押抵押贷款为浮动利率贷款，其贷款利率由渣打银行的本地外币资金成本及市场利率等多种因素决定。宏观经济因素，例如国内货币政策、市场信贷以及人民币汇率的变动，都会引起国内市场外币资金成本的变化，从而影响渣打银行外币住房抵押贷款利率。
结合房产市场调控情况及内部成本及风险控制等因素，该行于2011年11月1日上调部分存量外币（美金、港币）住房抵押贷款利率。此次调整仅限小部分美金及港币住房按揭贷款外籍客户，在贷款合同规定范围内进行了外币住房贷款利率的调整，影响范围不大,只限于持外籍身份的人士。该行已于9月底通过信函、致电、短信等多种方式及时与客户进行沟通，同时设立热线专座解答客户疑问，提供咨询服务，但不排除个别客户长期在海外，未能及时收到通知的情况，对此该行在继续努力与客户取得联系，也希望客户获知信息后与该行及时联络。
考虑到不同客户个体情况、信用记录、风险等级以及和银行的整体关系等多重因素，不同客户的外币贷款利率有可能会存在差异。此外，银行在不同时期给予客户的贷款利率也可能会有所不同。
回复中，渣打承认其现下美金基准利率为7%，港币为5.25%，但否认理财专员说的现在定存50万，就给调低0.75%”的说法，渣打称，考虑到不同客户的个体情况、信用记录、风险等级以及和银行的整体关系等多重因素，不同客户的外币贷款利率有可能会存在差异。其中，客户与银行的整体关系不是简单的存款金额要求，而是根据客户与银行在各项业务上的合作情况作出的综合考量。全面考虑客户与银行的关系也是外币住房抵押贷款市场中定价环节的通常做法。
如业内所知，外资行有自主调整存贷款利率权利，但问及渣打每次调整的依据是什么？有无上下限？渣打并无正面回应，默认无上限。只是说，渣打银行外币住房抵押抵押贷款为浮动利率贷款，其贷款利率由渣打银行的本地外币资金成本及市场利率等多种因素决定。宏观经济因素，例如国内货币政策、市场信贷以及人民币汇率的变动，都会引起国内市场外币资金成本的变化，从而影响渣打银行外币住房抵押贷款利率。
外币资金成本及市场利率是完全市场化的，其价格由供求关系决定。是否可以调整外币房贷利率需以银行与客户签订的合同为准，而且价格波动幅度受限于市场的力量。
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