[摘要] 购买二套房，120万元的房贷却要多掏30万元的利息。这让很多急于改善住房条件的购房人颇为无奈，但最近部分银行开始打起二套房贷认定的“擦边球”，明明是二套房，愣是变成了首套房。
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购买二套房，120万元的房贷却要多掏30万元的利息。这让很多急于改善住房条件的购房人颇为无奈，但最近部分银行开始打起二套房贷认定“擦边球”，明明是二套房，愣是变成了首套房。
作为“换房族”一员，老王抱怨，房价在下降，但严格的二套房信贷政策让他无法“出手”。老王表示，与首套房的优惠政策相比，二套房首付比例从三成大幅提高到六成，贷款利率从9折或者8.5折上升至基准利率的1.1倍。
他算一笔账，300万元左右的房子，首付需要多拿90万元。更为关键的是，按照20年的还款周期，120万元的房贷到期本息合计为236万元，和首套房的206万元相比，整整需要多支付银行30万元的利息。
但随着近期部分银行对二套房信贷政策的调整，老王的买房计划出现转机。
某国有大型银行的工作人员给老王支招，老王现有的住房在当地建委有记录，如以他们夫妇的名义买房，银行定会按二套房处理申请。“所以需另辟蹊径，以儿子的名义申请首套房贷款，绕开对二套房的严厉管控。”
“儿子名下没住房也没有贷款，就让儿子作为借款人，但孩子目前仍在上大学，没有固定的收入来源，需由老王夫妇作为共同借款人来代替儿子偿还月供。”该名银行工作人员甚至用三部委对二套房的认定规定来佐证这个方法的可行性。规定要求，对各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数的认定，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
“就是说，孩子年满18周岁应视作独立的家庭申请住房按揭贷款，套用首套房贷政策执行。”该工作人员表示。
但是，对这种放松对子女的房贷申请，让二套房变成首套房的方式，某国有大型银行房金部的人士认为，这是银行为二套房认定松绑打的“擦边球”。
他表示，对年满18周岁的子女购房，虽然可以认定为独立家庭购买的“首套住房”，但银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定，“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)”。
“如借款人自身没有固定的收入来源，商业银行对其授信应该是严格禁入的。”某股份制银行个贷部门负责人表示，银行一方面以子女作为独立家庭申请首套房贷，另一方面又以独立家庭单元之外的父母提供收入证明，以此套取借款条件，偿还银行贷款，这显然不合理。
针对部分银行对二套房贷认定标准上放松，某学者指出，今年以来，随着流动性的宽松、银行规避信贷风险的动机增强以及国家对住房刚性需求的政策支持，商业银行传统的房贷业务又成为“香饽饽”，银行通过降低“姿态”吸引房贷客户。
由于二套房的购买人群仍以改善型住房需求为主，不是一味地进行投机，所以信贷风险敞口不大。“因为二套房贷60%的首付比例和1.1倍的基准利率政策坚冰很难突破，所以为招徕客户，银行只能在二套房的认定上寻求松绑，玩起‘二套变一套’的小聪明”。
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房产税 能多大程度抑制房价改善资源配置
（来源：北京商报）作为与“限购”并称为宏观调控最有效两大手段之一的信贷政策，其走向一直备受业内外关注。近日，范围内首套房利率优惠出台层出不穷，3月份的楼市小幅回暖也被认为与之关系“密切”。然而，与各家银行对首套房重启利率优惠不同，数据显示，银行对房地产企业的开发贷款并未出现放松的迹象，与当下热闹的个人信贷放松相比，给人以冰火两重天的印象。
首套房利率下调无悬念
近日，首套房贷利率下调如一枚重磅炸弹在楼市引爆，“五大行带头松绑北京首套房贷利率优惠”、“北京、上海、广州、苏州、深圳出现8.5折利率优惠”……
记者通过调查获悉，目前北京大多数银行已执行基准利率或有一定优惠折扣，但尚未出现8.5折优惠。有与银行业接近的人士向记者透露，未来北京各大银行的首套房利率必将有进一步的优惠措施出台，各大银行首套房利率降至8.5折应是没有悬念的，只是时间问题。
业内人士透露，有相关部门曾汇集住房城乡建设部等七部门意见发布一份报告，提出今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。确保抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。
除政策的支持，银行自身的经营状况也是个人房贷适度放松的原因之一。业内人士指出，“银行对首套住房重新执行利率优惠，一方面是由于信贷额度宽松；另一方面也是由于这项业务下滑得厉害，银行想以优惠争取更多客户”。
银行持续严控开发贷
与个人信贷近期变化相反，在调控政策继续从严的背景下，银行对房地产开发贷款依然保持严控态势。
“与个人信贷不同，对房地产开发贷款，我们严格控制规模，且实行严格的准入制度。从目前来看，前两月的增长基本保持平稳。”一家国有银行房地产信贷部相关人士表示。
事实上，从资产结构等方面，银行仍有放贷给地产企业的理由，但各大行对地产贷款的配置都在降低。而五大国有银行“开发贷”审批非常紧，几乎已经暂停放贷。即便是稍微开放的保障房项目，如政府无回购计划也不会积极参与。
银行界人士表示，除宏观政策采取限制的措施之外，从银行的房贷风险来判断，目前房地产企业的资金链普遍比较紧张，部分中小房企已经出现资金链断裂的迹象，因此银行对这一行业的风险密切关注，严格控制贷款比例，对客户资格按照监管要求严格把关。
据目前多家银行公布的年报，商业银行在去年严控房地产开发贷款，房地产开发贷款增长放缓。以建行为例，截至2011年年末，建行房地产开发类贷款余额为4191.60亿元，增幅仅0.16%；较上年增加6.50亿元，新增额为近5年。
业内人士预计，银行的谨慎加剧了地产业的困难，未来中小型地产企业的处境将愈加艰难，大型房企则凭借较为雄厚的资金实力和较多元的融资渠道，仍可保证生存。
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