[摘要] 2012年以来全国典型城市市场走势可以分为两个阶段，1-2月为低迷期，3月以后交易量明显回升；从房价角度看，当前开发企业进一步调价的空间和动力都在缩小，我们预计下半年典型城市房价将陆续起稳。
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下半年市场走势或分三步走，房价年底将涨回调控前水平
2012年以来典型城市市场走势可以分为两个阶段，1-2月为低迷期，3月以后交易量明显回升；从具体城市来看，一二线城市市场总体好于去年，而近两年以来一直表现突出的三线城市市场增长速度却有所放缓；从房价角度看，当前开发企业进一步调价的空间和动力都在缩小，我们预计下半年典型城市房价将陆续起稳。
整体市场——1-2月楼市仍处冰点，3月以后政策面趋缓推动市场强势回升
2012年以来房地产市场经历了一个先抑后扬的过程。以我们监测的九大重点城市（北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州）为例，今年以来的市场交易量走势大致可以分两个阶段：阶段是1-2月份，此时在政策调控和传统淡季的双重影响下重点城市交易量处于低位，单看量甚至不如2011年同期；第二阶段则是3月份之后，市场交易量出现明显冲高增长，其中九大重点城市3月份的交易量已经创下2011年1月（限购政策正式升级）以来的单月值，4月份经过短暂缓冲之后，5、6月份连续创出新高，6月份九大重点城市单月交易量已经高达887万方。
对于三月以来楼市呈现明显回暖趋势，在我们看来主要原因在于政策面的变化。
3月份两会之前，楼市调控力度依旧从紧，温家宝总理三令五申地强调“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”，使得任何一点带有松绑调控之意的政策一一被叫停，典型的例子就是芜湖的购房补贴政策和上海的居住证满3年可购二套房。
3月份之后，地方政府或明或暗的放松调控再度兴起，无论是调整普通住房标准还是放宽公积金贷款，只要不触及限购红线基本都能得到监管层的默许。其中扬州的购房奖励政策得到住建部的确认具有明显的信号意义，其虽未触及限购红线且奖励幅度也相对较小，但它却为地方政府对限购进行微调细化无疑是开了一扇窗。
而4月份之后，在经济增速明显回落且连续下降的背景下，中央层面更是进一步要求把“稳增长放在更加重要的位置”，之后诸多地方都试图出台或传闻出台救市政策，其中涉及到放松公积金、放松首套房贷、放松户籍，个别城市更是直接打起了限购红线的主意，而值得关注的是，中央对于这些地方“闯关”举动一改去年严厉打压的态度，转而采取明显缓和甚至默认的应对，事实上这已经意味着调控基本面出现了潜移默化的好转。尤其是6、7月连续两次降息更是对市场预期产生了重要的影响，在整个行业政策环境趋缓的背景下，前期观望的需求倒逼入市的现象开始集中出现，推动市场交易量持续上行。
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