[摘要] 最近几年袍江无论是产业发展还是城市建设都在进行着悄然升级，新近去过袍江的人会发现，原有的印象已经是“偏见”。污染企业已经搬迁，环境日益改善，商贸服务业大力发展，人居环境越来越好。在袍江，家门口可以看好莱坞大片、吃美食、逛大街。
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是城市发展和产业升级的必然追求
“高端物业定义袍江楼市新高度”高峰论坛举行 告诉你一个不一样的袍江
曾几何时，袍江在绍兴市民的印象中是个工业区，这是曾经的事实，但已经成为过去式。最近几年袍江无论是产业发展还是城市建设都在进行着悄然升级，新近去过袍江的人会发现，原有的印象已经是“偏见”。污染企业已经搬迁，环境日益改善，商贸服务业大力发展，人居环境越来越好。在袍江，家门口可以看好莱坞大片、吃美食、逛大超市，袍江的生活味道越来越浓烈。与城市和产业相对应的是，袍江的楼市也在转型升级：在继续发挥刚需产品聚集地作用的同时，一些改善型需求房产品也在袍江悄然出现，一些高端物业已经进入购房者的视野，到袍江买排屋已经被越来越多的人接受。
6月4日下午，第二期“楼市会客厅”暨“袍江楼市转型升级高峰论坛”在新报社大楼510会议室顺利举行。论坛汇集了省内市内的房地产专家、袍江新区房产部门有关负责人以及包括坤和、中冶、九城在内的袍江新区高端物业开发商代表和热心读者，济济一堂共同探讨袍江楼市从刚需走向高端的转型升级的现象。 （陈江阳）
袍江楼市已到由刚需向高端转型的节点
樊铁峰：袍江经济技术开发区商贸服务局副局长
袍江经济技术开发区是浙江省核准面积的开发区，也是个由省级工业区升级为的开发区。自2000年7月成立以来，经过十多年的快速发展，袍江开发区从无到有，已经成为绍兴市区的经济引擎和中心城市新组团，也是大绍兴“城市北进，接轨上海”的先导区。随着袍江城市建设的日益完善，房地产业也发展迅猛。袍江房地产业正在经历从小到大、从刚需到改善的转变。
2013年1-5月袍江商品住宅成交累计907套，去年同期仅有270多套，同比上涨245%，数据的背后，诠释出袍江楼市日益得到绍兴市民的认可。目前主力开发有13个楼盘。4月份刚刚成功举办了袍江春季房交会。
袍江房地产开发早期，是刚需型楼盘聚集地。在益泉世纪广场、卧龙金湖湾、国际华城等楼盘的时代，袍江在市民心目中只是汇聚众多刚需楼盘的新区。由于相对较低的价格以及优良的品质，袍江新区吸引了本地、市区以及部分上虞的刚需购买力。袍江的成交量已经连续6年占据市区30%左右的成交量，是绍兴楼市中的重要板块。近年来，袍江无论是产业还是房地产业在悄然转型，像坤和岛上一些高端楼盘走进我们视野，特别是随着“两湖”区域开发建设推进，中冶梧桐园、九城公园里等一批高端品质楼盘的开建，使袍江房产迎来一个转型升级，即由中低端转向中高端、由刚需转向改善。
最近几年，袍江的城市建设和商业配套日益完善，区域的竞争力得到了明显的提升，市民的认可度也在逐步提升，特别是今年，商贸服务业动作很大。今年10月，位于世纪街口的益泉百货将开业，这是袍江个商业综合体，集吃喝玩乐购物于一体，同时鲁迅电影院也将落户益泉百货，大润发超市年内也将动工建设，亲亲美食一条街已经形成，休闲娱乐一条街的袍江新天地也将启动。这些都将改变袍江人的生活。
而这个月月底，嘉绍跨江大桥将开通，这对袍江的发展有着重要的意义，袍江将更容易接受上海的辐射。除此之外，袍江新区与未来绍兴的市政中心镜湖新区只有一路之隔，与其他区域相比，能更快更便利地享受到镜湖新区的相关配套。在诸多利好下，袍江的房地产肯定是风生水起。希望更多的市民能走进袍江，认识袍江。
（陈江阳)
袍江实现“三升级”
章惠芳：省内房地产界资深专家、杭州双赢机构总经理
绍兴的袍江有点像杭州的下沙，工业立区，也是开发区，也在经历产业升级。下沙通过几年的发展房地产已转型升级，“华贵”转身，区域内遍布中高端的房产品。如今，袍江也迎来了房产转型升级的契机，房产品由中低端向中高端、由刚需转向改善的转变，我认为主要有三大方面的“升级”。
一、区块升级。
袍江开发经过整整十二年，已经成为的经济技术开发区，有了比较深厚的产业经济基础，还有人口基础。许多在袍江工作的人选择留在袍江、居住在袍江，为新城注入新鲜力量。
同时，袍江新城具有十分便捷的交通优势，随着嘉绍跨海大桥的开通、高铁时代的来临，以及BRT的开通，时间和空间变成了可突破的概念。袍江新区成了新时期绍兴的门户，它是上海和长江三角洲辐射的前沿阵地，也是绍兴往上海的必经咽喉之地，袍江的区位优势越来越凸显，为打造高端房产建立基础。
还有一点是“城市向北”。袍江与镜湖新区仅一路之隔，群贤路将袍江和镜湖、柯桥有机串联在一起。如果说镜湖是绍兴的CBD，那么袍江就可称为CLD中央生活区。目前，袍江的房产品还是绍兴房价的低洼地，性价比与绍兴其他区域相比，优势明显，发展空间很大。比如群贤路西侧的海星“御和园”目前房价在每平方一万二、一万三，而群贤路东侧的九城房产的“公园里”和中冶梧桐园每平方只要七八千元。今后随着城市的北移、交通优势的凸显，可以预见，未来几年袍江房价将整体看涨，与其他区块的价差会越来越小。
二、环境升级。
现在市场对袍江可能有些误解，认为袍江的环境有点问题。但其实经过一段时间的治理，包括一些污染企业大量搬迁，袍江的环境已有了明显改善。尤其是“两湖”区域，环境宜人、水网密集，几乎每个楼盘都有河、有水、有景。绍兴是鱼米之乡，当前具有“小桥流水我的家”意境的住宅，在老城区已非常稀缺了，但在袍江“两湖”却随处可见。因此，我觉得“两湖”区域的价值不可估量，它的自然环境和镜湖湿地相媲美，开发商完全可以通过环境升级来创造高端物业。
三、产品升级。
袍江凭着其独特的位置和发展优势，吸引着越来越多实力雄厚的开发商来这里开发高端房产，像今天到场的中冶、坤和、九城。这些地产巨头以高度的社会责任感，积极参与“两湖”项目开发建设，并以其领先的房地产开发经验，打造的“梧桐园”、“岛上”、“公园里”等高端地产，必然将助力区域的房产品升级。
另外，我还想说一点，袍江作为绍兴一座新城，对很多老绍兴而言似乎与老城区有些“脱节”，但随着越东路、袍中路的开通，使袍江与迪荡新城完成了。迪荡新城近年发展特别快，其中高端写字楼林立，许多精英在这里工作，这类人群急需在绍兴置业，而他们有一定的经济实力，对生活要求相对较高，环境优美、交通便利的高端物业是他们的。而袍江“两湖”区域就是他们的选择，而且这类产品具有较大的价格补涨潜力，未来能力强。
(魏秀萍）
袍江具有鲜明的后发特质
李生校：绍兴文理学院经管学院院长、越商研究中心主任
在我看来，需要发现袍江高端物业的内在价值，在于它具有鲜明的后发特质，体现在五个方面：
一是绍兴的工业经济重心，这里科技企业集群发展，经济总量不断上升，有着厚重的经济分量。城市化和工业化的双重推动让绍兴北部这片热土成为花园式的城市新区，尽管还有许多问题需要解决，但是十年磨一剑，袍江已经实现了从工业之城到宜居之地的华丽蜕变。
二是绍兴接轨上海的腹地。袍江大桥是进入跨江大桥的必经之地，今后从市区、绍兴县走跨海大桥都将经过袍江，嘉绍大桥将缩短绍兴到上海的50，意味着绍兴正式进入了1半经济圈；杭州湾跨江通道与杭甬高速公路在袍江相汇，意味着未来的袍江将成为南下福建、北上上海、江苏等省、市的必经之地。由此袍江即成为绍兴融入大上海的“咽喉重地”，迈向国际大舞台的“桥头堡”。
三是绍兴商贸的重镇。袍江经过10多年的发展，城市建设和商业配套日益完善，区域的竞争力得到了明显的提升，市民的认可度也在逐步提升，电影院、大超市、美食街、医院正在或者即将改变袍江人的生活。
四是绍兴城市交通的枢纽。随着绍兴大城市的规划发展和BRT的开通等交通优化的实施，袍江作为绍兴的北大门，其区域优势和城市枢纽地位也日益彰显，袍江与未来的绍兴绿“芯”镜湖新区仅一路之隔，群贤路将袍江和镜湖、柯桥有机串联在一起。在相关路网完善后，从袍江到镜湖比从老市区到镜湖更为方便。
五是绍兴房地产的价值洼地，有着丰富的空间。袍江经济开发区大力推进商贸发展和城市建设，大量为绍兴大城市发展贡献力量的新绍兴人涌入袍江。因此，近几年袍江楼市一直占据市区的半壁江山，亲亲家园等诸多项目的开盘热销就是例证，目前袍江房产正在升级，高品质、高舒适度的高端物业正在快速进入这一区块。
袍江经过10多年的发展，城市建设和商业配套日益完善，政府正在不断加强区域的环境治理特别是空气治理，区域的竞争力明显在提升，居民的认可度不断提升，大润发等大超市、电影院、美食街、医院正在或者即将改变袍江人的生活，今天，袍江居住环境更为优美、人居配套不断健全、商贸服务日益完善，住在袍江已经成为越来越多绍兴人的选择。特别是现在两湖板块以其优美的自然景观、卓越的地理位置、高起点的开发定位，袍江从工业之城华丽蜕变为宜居之地，成为新绍兴人的家园。 (魏秀萍）
高端物业，袍江发展的必然产物
卜端良：绍兴市房地产业协会秘书长
在过去的几年里，袍江地产一直吸引和左右着绍兴楼市的目光，以优质适价，以及良好的发展前景成为绍兴楼市独特的一道风景线。当今，在新形势下，袍江仍然蕴含着巨大的发展潜力。
一、客观形势。据有关数据显示，前4个月，住宅投资13121亿元，增长21.3%，增速提高0.2个百分点，占开发投资的比重为68.4%；商品房销售面积29761万平方米，同比增长38%，增速比1~3月份提高0.9个百分点。房地产数据的出炉，以及舆论对于中国房产市场向好的评论逐渐增多，让我们对我国的房地产市场重燃信心。大环境的趋好，必然会对袍江房产产生利好。
二、新城镇化概念有利于袍江发展。今年最热议的话题应该非“城镇化建设”莫属了，新型城镇化，是未来中国经济发展的重点，也是房地产业发展的重要机遇。许多实力开发商企业都由一线城市转向深耕二三线城市，而有着坚实的经济基础、便利的交通基础等要素的城镇必然是首先发展的区域，因此这一政策对袍江的发展是具有重要意义的，袍江必将迎来房产发展的新里程。
三、高端物业是袍江新城发展的必然产物。一座城市高端物业的出现，是社会经济发展到一定阶段的必然产物，是人们从安居到豪居的一个追求过程。如今，袍江的楼市需求构成已开始呈现明显的阶段化趋势，从前十年的刚性需求为主，向改善型需求切换，再向高端物业的发展。但与此同时，这一区域却缺乏高端物业来迎合消费者的需求，因此，中冶梧桐园、坤和岛上、九城公园里等一批高端楼盘的推出是十分适时宜的，在助力袍江发展的过程中，也为生活水平日益提高的消费者提供高品质的多元化选择。
(魏秀萍）
坤和岛上热销，验证了袍江置业升级的趋势
裘文斌 坤和建设（绍兴）有限公司营销部经理
我想通过坤和岛上的开盘热销，跟大家探讨一下袍江改善型客户的特点和他们在袍江选择高端物业的一些考虑因素。
5月18日坤和岛上次开盘，销售情况比较好，到目前为止批房源基本上卖完了，正好验证了我们今天讨论的这个“袍江楼市转型升级”的变化。是什么样的客户来买我们袍江改善型的高端物业呢？我们分析了岛上的客户，发现主要有这样三类人。类是老袍江人，外出创业小有成就，在市区或者外地有房产，随着袍江经济的发展以及环境配套等的改善，这一部分客户开始考虑回家置业，他们希望在袍江这个土生土长的地方拥有一套比较理想的房子；第二类是新袍江人中的改善型购房者，他们早在几年前就在袍江购置了刚需房，随着经济能力的提升以及家庭结构的变化，需要大一点的房子来满足居住的需求；第三类是绍兴本地和周边的居民，希望改善目前的居住环境，这部分购房者现在有两个选择，一个是在迪荡或者镜湖买一套公寓，另一个选择就是在袍江买一套排屋，高性价比对于客户的吸引还是很大的，而袍江的价格又很有优势。
客户选择坤和岛上，是对我们产品的认可，原因可以归结为以下几个优势：首先是产品有大幅优化提高，与坤和在绍兴的其他几个项目相比，岛上的可拓面积更丰富，实用性和舒适度也更高，客户对于户型的认可度也比较高；其次是项目位置和景观的优势，岛上四面环水，通过一座桥与外界连接，小区内绿化全部采用全冠移植并且经过精心打造，现在已经郁郁葱葱了，等到客户住进去的时候相当于他们可以享受到一个普通住宅小区20年以上的绿化景观；再次是袍江区域的成熟给房地产带来的利好，坤和岛上的衣食住行都很方便，天一农贸市场离小区只有200米，想吃饭的话亲亲家园门口就是特色餐饮街，沈园堂足浴已经开始装修了，世纪街上的益泉百货今年就要开业，8月份将要开始招商的袍江新天地将被打造成一条袍江漫步生活街，可以说目前袍江的配套是优于镜湖的；最后，还有我们坤和作为品牌开发商的优势，可以说，坤和这一品牌对岛上的销售起了很大的作用，我们有三分之一的客户是坤和的老业主或者老业主推荐的。
无论从客户积累还是销售情况，坤和岛上都算是袍江楼市转型升级过程中的一个样板。随着未来袍江的继续发展，肯定会有更多的开发商和高品质项目走进袍江。
袍江作为改善型高端住宅的价格洼地，目前是自住和投资的入市时机。再过几年，随着袍江的进一步发展，它的价格洼地的属性肯定会慢慢减弱。 (金小盈)
袍江两湖区域物业价值被严重低估
姚江波 绍兴中冶新域置业有限公司总经理
我先简单介绍一下中冶和中冶梧桐园项目。中冶集团是国资部直管的央企，也是国务院允许的16家开发房地产的央企之一，总部在北京，房地产业务在北方更多一些。中冶做房地产已经有10多年了，更多的是在保障房领域发展，秉承了回馈社会的一种信念在开发房地产。虽然与华润、保利、中海等其他央企房产开发商相比知名度稍低一点，但实际上我们每年总的开发面积及土地储备是非常大的。
中冶梧桐园是中冶集团在绍兴开发的个楼盘，总建筑面积25万方，是一个混合小区，高层公寓和排屋的量各占一半。我们对中冶梧桐园的定位是“打造成袍江区域的高端楼盘”。当然在这个区域里面，我们也面临很多的开发商以及楼盘，比如坤和、九城这样的本土开发商，我们作为“外来的和尚”要更多地向他们学习。
中冶梧桐园从去年9月份开始销售，到上个月为止大概销售了3个多亿，从2013年的销售数据来看成绩不错，1至5月份销售额接近2个亿，目前在袍江区域暂时领先，但距离我们的要求还是有较大的差距。
今天论坛的主题作为袍江区域高端物业的升级，我们中冶深有体会。袍江区域楼盘的价格相比较于绍兴其他区域确实要低很多，而价值远不止这些。从大的区域来看，绍兴存在这样一个问题，那就是离杭州太近。绍兴的房价是杭州房价的一半不到，这是一个典型的对价半点，袍江又是绍兴的一半。如果用一句话概括袍江的房地产市场，那就是“价格洼地”，实际上它的价值远远比价格要高。
说到袍江房价，实际上我们感觉目前存在的最主要的问题是老百姓对于环境的认知误区，这个问题需要多方努力来改善。其实，从两湖的规划以及丰富的水域资源来看，袍江新区的总体定位是生态型新城区，未来的发展方向是非常高端的符合发展方向的环境友好型、生态型新城区，从这个角度来讲，袍江在绍兴未来的城市版图上面它的价值应该会超过其他一些区域。
一个区域没有高端房产的支撑，区域很难发展，而开发商打造高端物业对区域也有拉升作用。因此袍江楼市的转型升级也是新区发展的必经阶段。可以这么说，目前是买袍江的房子的时机。我相信，要不了两年，袍江的房价一定会上去。
今天这个论坛，生活在袍江、工作在袍江的和与袍江发展有关的都来了，通过我们的沟通努力，将袍江新区打造得更加美好，我相信最后的受益者一定是居住在袍江的人民。 (金小盈)
从城市到新区再到楼盘，转型升级都在进行
苇愔 绍兴九城房地产开发有限公司总经理
今天这个论坛的主题是“袍江楼市转型升级”，在这里我想跟大家沟通几个方面的问题。其实转型升级这个概念，从绍兴这个城市，到袍江新区，再到我们九城公园里这个小小的楼盘，都存在这样的问题。
城镇化建设对房地产肯定是利好的，但这个利好未必是对每个城市都利好。这个概念很清晰，也就是说在这次城镇化过程当中，哪个城市能够占得先机，哪个城市有这样的基础，可能在这次城市化的过程当中就能获得更多的机会。
我是这样理解的，个，这个城市是否具有产业基础，从这一点来说现在拥有产业基础的城市拥有更多的机会。第二个，是你是否在主要的交通干线之上，包括高铁和城镇间的轨道交通。这两个方面你的准备是否已经充分了，如果你的准备是充分的，那就有可能在下一次的城镇化建设当中获得更多的发展机会，特别是处于城市群里面的第三线城市。从这个角度来看，从杭甬高铁到嘉绍大桥，以及绍兴本身的大城市建设，绍兴的城市化建设进入了一个新的阶段。这是城市的转型升级。
再一个是袍江新区的转型升级。我是在07年次来到袍江，当时就觉得袍江将是绍兴的一座青年之城。这个青年之城的概念包括它的规划和理念不同于老城区，而且它相对的价格洼地也给更多年轻人置业的机会。经过这几年来房地产的发展，包括我们九城公园里和坤和的亲亲家园等楼盘，我们的主要购房者确实是“80后”、“85后”，有些甚至是“90后”。从这点上来说，袍江新区后续的城市感受会和老城区有略微的不同。
12年前开始规划建设袍江新区的时候，它和老城区之间有一段空白带，那就是现在的两湖板块。当新城发展到一定阶段之后，这个空白带不自觉地要被填补，也不自觉地会成为兵家必争之地。在两湖的规划实际上是跟迪荡新城紧密连接的。两湖和镜湖以及迪荡的距离，势必意味着两湖以后的规划是以商务和住宅为主，这个对于袍江来说是一个它自身的转型升级，袍江经过十多年的发展，很多定位上也发生了一些变化。
包括坤和、中冶还有九城，我们都不是一点经验也没有的开发商，既然敢在这个地方做排屋，那就是认定了这个市场是存在的，而且对客户的吸引度还是有的。也就是说袍江楼市转型升级的外部条件已经初步具备。但是我把袍江排屋定位为改善型刚需，也就是说它是实实在在需要的，而不是完全的奢侈品。所以我们在产品设计上面都非常精细化，不强求整体感官上的奢侈程度，而是追求生活的舒适度。
希望通过这次论坛以及后续更多的对于袍江的关注，市民们能给袍江一个更合适的定义和定位。 (金小盈)
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