[摘要] 申请办理预售许可证需有土地使用权证书、建设工程规划许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。清华大学房地产研究所所长刘洪玉还认为，提高预售门槛也是为了保护购房人的利益，确保开发商可以完成项目建设，不造成烂尾。
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预售旧规
申请办理预售许可证需有土地使用权证书、建设工程规划许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
事实上，一些楼盘从挖坑起就能办理预售许可证，开始卖房。购房者在买房时，基本只能看到售楼处和规划图，看不到实实在在的房子。
预售新规
7层以下(含)的大户型住宅及商业、办公项目，需达到主体结构封顶方可办理预售。8层以上(含)的，需完成规划层数的1/2(且不低于7层)后，方可办理预售。
注：
1、提高预售门槛针对的是大户型住宅及商业、办公项目。普通住宅预售保持原标准。
2、今年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目执行此规定。此前的老项目仍执行原规定。
新京报讯今后，北京套均面积大于140平米的大户型住宅项目，以及商业、办公项目，将提高预售门槛。7层及以下的需要主体结构封顶才能办理预售，也就是才能开卖。
今后买大户型能先看到房
昨日，北京市住建委下发提高商品房预售门槛的具体通知。相关负责人表示，考虑到住房市场供不应求的现状，此次新政提出差别化提高预售门槛。一方面，对满足刚性需求的普通商品住房项目，仍保持原标准，暂不提高预售门槛，保证市场供应。另一方面，提高预售门槛针对的是大户型住宅及商业、办公项目。
通知规定，对套均建筑面积大于140平米的大户型住宅项目，以及属于经营投资性质的商业、办公项目，将根据地上规划层数不同，提高预售门槛。
其中，7层以下(含)的，需达到主体结构封顶方可办理预售。8层以上(含)的，需完成规划层数的1/2(且不低于7层)后，方可办理预售。也就是说，如果楼高10层需完成7层方可办理预售，如果楼高20层需完成10层才可办理预售。
对于购房者而言，今后在买大户型房屋时，如果是7层以下(包括别墅)，可以看到成型的房子之后再买；如果是7层以上，也可以看出个大概再买。而在以往，购房者在买房时，基本只能看到售楼处和规划图，而看不到实实在在的房子。
8月起买地新楼盘执行新规
通知还明确，今年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目执行此规定。此前的老项目仍执行原规定。市住建委相关负责人表示，这将尽可能减少政策调整对已拿地企业的工程进度、资金安排等方面影响。
新规正式实施后，各区县房管部门将按新规严格勘查现场，对未达到施工进度要求的，将不予办理预售许可。
解读
新政倒逼开发商多建中小户型
以解决刚需，抑制房价过快上涨；同时可防范“商改住”及项目烂尾
今年3月底，“国五条”北京细则出台，楼市调控进一步加严。如今北京又提高部分商品房预售门槛的意图何在，这是否意味着政府在进一步加严楼市调控？
市住建委相关负责人表示，此次出台新规，主要是因为“国五条”北京细则中已经明确要求提高商品房预售门槛，这次是针对细则中的要求，提出具体的操作办法，完善和加强房地产调控。
同时，在对大户型住宅和商业、办公项目提高预售门槛后，开发商投资建设这类房屋，势必面临比以往更严峻的资金压力，资金回笼较慢，资金链也会受到影响。这样也就会倒逼着开发商更多地投资建设适合刚性需求的中小套型普通住宅，增加普通住宅的供应，抑制房价过快上涨。
此外，对于商业、办公项目提高预售门槛，还可以有效防范“商改住”等违规行为。一位业内人士说，比如，商业、办公都是公共卫生间，而住宅就必须至少是一户一卫。如果挖个基坑就可以预售，在这之后，开发商修改设计，把公共卫生间改成单独卫生间，监管难度就很大。如果是封顶之后再发预售证，就可以进行有效监督，一旦发现改了就不批预售证。而开发商如果在封顶之后再改成住宅，那么违规的成本肯定很高。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉还认为，提高预售门槛也是为了保护购房人的利益，确保开发商可以完成项目建设，不造成烂尾。
影响
对楼市不会有明显影响
北京市房协秘书长陈志认为，新规的目的主要是完善预售制度，并非调控加码。新规影响的只是专门开发大户型住宅或商业、办公项目的开发商，对这类项目的资金要求会更加严格，但这些开发商一般都比较有实力。目前很多大户型也是大体建完再卖。对于满足刚性需求的普通商品住房，仍保持原标准，因此新规对楼市不会有明显影响。
陈志说，与国内其他大城市相比，北京此前预售门槛偏低。一些城市的预售门槛甚至都比北京将要实施的新规更加严格。
综述
从挖坑就能卖到封顶才能卖
据了解，目前北京对于商品房的预售门槛，是执行国家《城市房地产管理法》中的规定，即要满足三大条件，才能申请办理预售许可证。
一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。而对申请预售的楼栋，在形象进度方面一直未作要求。
一位业内人士说，前两项条件是实打实的拿到证件，土地证和规划证，要办理预售的都必须要有。主要是投资须到25%这一项，其实也很好满足，一般楼盘在挖坑，做地下结构时，投资就可以到25%了。甚至有的开发商到银行那里开个投资到25%的证明也来办预售。这样的门槛显然很低。
而新规出台后，对于大户型住宅和商业、办公项目，就不可能“挖坑”就卖了，至少要看到实实在在的房子盖起来才能卖。
一位大型房企的负责人说，执行新规的项目，资金链必然会有明显的影响。以前是投资到25%就能卖，能回笼资金。现在如果要封顶，那么建设投资要达到60%到70%。
中国的预售制度是从1994年出台的《城市房地产管理法》起建立起来的。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。近年来，由于预售制度引发的延期交房、房屋质量纠纷、房产证办理纠纷较多的情况屡见不鲜，部分学者认为预售制度是造成房价不断上涨的推手之一。业内和社会上也多次喊出了取消预售制度的呼声。
从大部分专家和学者的观点看，商品房长远上终将回归到现房、精装修销售上来，但这需要一个过程。陈志认为，预售制度的存废是一个复杂的问题，预售制度不仅是房屋销售的问题，更关键是牵涉到银行，影响银行的资金链问题，所以从短期看还不能取消。但必须要对预售制度进行完善，这次北京做的就是完善预售制度。
其他城市预售门槛
上海
商品房预售应达到工程进度标准具体为，完成至主体结构封顶并通过验收。
广州
7层以下(含本数)的项目，已完成结构工程并封顶；7层以上(不含本数)的项目，已完成2/3，已确定施工进度和交付日期。
深圳
除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程预算投资总额的25%；7层及以下项目，要求结构已封顶；8层及以上项目已完成地面层数2/3以上。
重庆
8层以下(含8层)的，完成主体结构封顶；9层以上(含9层)的，已建房屋面积达到规划批准的拟建房屋面积的1/2以上。
天津
按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上。
本版采写/新京报记者马力
(原标题：7层以下大户型封顶才能卖)
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