[摘要] 不断涌现的高价地块，不断上涨的土地价格却让人们对未来的房地产市场打下一个大大的问号：调控和地价，究竟谁会成为主宰未来楼市走向的变量？而此前新华社更是痛批地方政府房价可不降，土地财政不可降。欢迎关注本期今日话题：房价越调越涨，地方不希望房价下跌？
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编者按：自2009年年底开始，中央政府对房地产市场进行了愈来愈严厉的调控。每次调控众望所盼调控后价格下跌，然而事与愿违，房价越调越涨，特别在大城市。
不断涌现的高价地块，不断上涨的土地价格却让人们对未来的房地产市场打下一个大大的问号：调控和地价，究竟谁会成为主宰未来楼市走向的变量？而此前新华社更是痛批地方政府房价可不降，土地财政不可降。欢迎关注本期今日话题：房价越调越涨，地方不希望房价下跌？
调控屡失灵楼市一片涨
新政效力递减
“新国五条”上海细则出炉第三个月，但影响力的20%个税依然未执行，新政效应递减，二手房市场从恐慌情绪中回归常态。上海二手房指数办公室认为，6月上海二手房市场交易节奏恢复正常，中介门店带看量增多，成交量也继续上升，挂牌价稳中有升，但也有少数让利。买方仍以改善客和首套客居多，并出现观望客回流，但面对跳价房源热情减弱，他们开始尝试还价，改变以往卖方一边倒的情况。由于二手房新增供应不足，大多卖家仍保持乐观心态，导致6月二手房价格继续维持小幅向上的态势。 [详细]
药劲不小疗效不佳
中央政府制定的调控政策，为何每次实施后，总是使房价稳定一段时期后再度上涨？
深入观察，房地产行业问题的根结在于土地。围绕土地，有诸多利益群体在角逐：地方政府通过出让土地增加财政，同时，他们希望地价上涨以增加投资、就业和GDP……而开发商盼望房价上涨，一方面获取暴利，另一方面土地价格上涨，房价不可能下降。由此可以看出，虽然中央政府有良好的愿望，但其调控政策并未触及问题的根源，所以只能暂时抑制房价，过一段时间后，价格又强烈反弹。
对于房价屡调屡涨的其他原因，内蒙古银行首席经济学家苑德军分析说，已有的房地产调控大多带有“应急”性。当房价涨势迅猛时，便紧急出台调控政策，此后便进入“政策真空期”。等到房价进入新一轮上涨，再临时抱佛脚启动新一轮调控。其次，没有把房地产调控问责制落到实处。
另有分析指出，对于普通消费者而言，因通胀原因不愿将货币存入银行，而喜欢投资在不断的楼市上，从这个角度看，住房已不仅具有使用功能，也具有了货币功能，这使房价也很难跌下来。
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地方政府：房价可不降 财政不可降？
一天成交75亿 地皮"热得烫脚"
7月3日，申城土地市场三地连拍，共成交了75.2亿元，而房企龙头保利、万科更是一天刷新两个纪录，溢价率及总价再度易主。
张江园区住宅土地极度稀缺，最近几年几乎零供应，这幅张江商住地块又是中环沿线出让的面积商住用地，起始楼板价不足12000元/平方米，吸引了包括万科、招商、金地、保利、绿城融创、建发、卓越等在内的8名竞买人。竞拍伊始，200万元的加价幅度让不少开发商失去耐性，纷纷举牌跳价。 “27.03亿元！ ”“28亿！ ”“31.1亿！ ”“32亿！ ”这使得拍卖师对着竞买房企大呼：“请大家理性竞价，我有点hold不住了。 ”
.上海万科与上海张江集团联合体以48.7亿元，楼板价约21500元/平方米，溢价率88.5%的成绩成为最后的赢家，这也刷新了今年上海总价的纪录。[详细]
据上海房天下统计，今年上半年，上海土地市场吸金达703亿元，同比涨379%。共成交经营性土地117幅，成交面积465.89万平方米，同比去年上半年涨120.39%，环比去年下半年减少22.18%。其中住宅用地成交71.32万平方米，商业用地成交236.59万平方米，动迁安置房成交157.98万平方米。
业内认为，今年楼市成交持续好转，品牌房企积极拿地布局下一轮市场发展机会。目前来看，下半年流动性会适度收紧，可能会影响开发企业的现金流，房企销售回款会面临比较大的压力。因此，开发企业疯狂拿地或会面临一定的市场风险。 [详细]
钱荒也挡不住的拿地热
“钱荒”席卷了包括股票、债券、商品在内的金融市场，但是房地产市场眼下似乎并未受到波及，仍然沉浸在一片升势当中。
二手房价格降不下来的重要原因是，开发商在今年拿地又开始疯狂起来。
中原地产研究中心统计数据显示，2013年1月份至5月份，四个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元。2012年同期这一数字仅314.4亿元，同比上涨幅度达到350%。
2012年全年这四个城市的总土地出让金为1962亿元，而2013年1~5月四个一线城市的土地出让金占去年出让金比例就达到71.96%。其中，北京和上海两个城市的土地出让金均超过了500亿元。
最近拿地凶猛的佳兆业，把多块“地王”收入囊中，看他们近期的动作，其新增土地90%都在一、二线城市，集团主席郭英成今年年初明确表示将回归到一、二线城市发展，此刻，佳兆业面临着广州、武汉、成都等城市的项目都已进入销售尾声的事实。 [详细]
谁是幕后推手？
在高溢价、新“地王”频出的土地市场上，除了房企内在的强大需求外，地方政府也是其背后推手。
近日，审计署公布的数据显示，截至2012年底，在抽样审计的36个地方政府本级中，4个省、17个省会城市土地出让收入占偿还债务的54.64%，比2010年增长1183.97亿元。
在此背景下，北上广等重点城市上半年土地收入同比大涨。中原地产数据显示，今年上半年，北京共出让经营性用地86宗，土地出让金收入达630亿元，同比增长3.5倍，接近去年全年的总和，预计今年全年土地出让金有望超过1000亿元。
目前，土地市场高出让率的势头并没有减弱。据北京市土地整理储备中心信息，正在挂牌的经营性用地达到15宗，其中多个地块被市场看好。与此同时，土地平均溢价率已经上涨到50%以上，高于2012年的29.8%和2011年的40.4%。
中指研究院华中分院副总监李国政认为，下半年，我国许多重点城市有热门地块出让，整体市场可能出现超高溢价，但热度会有所降低。
同时，新“国五条”等调控政策已过去半年，其影响正在逐步减弱，土地市场正逐渐恢复。中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，在当前的政策环境下，土地市场的回升态势还在延续，且范围有扩大之势，同时地价将面临较大的上涨压力，并助长未来房价上涨预期。
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新华社狠批地方土地财政
在房地产调控重拳频出的背景下，究竟是什么点燃了人们的购地热情？——“土地财政”无疑是个绕不过的话题。
推出优质地块、并促其高价成交无疑是地方政府“来钱”最快的财政收入。而以土地出让金作为偿还地方债的主要来源，目前也已经是不少地方政府公开的秘密。
不断升温的土地市场背后，固然有房地产开发企业对于布局未来市场的现实需要，除此之外，对“土地财政”的路径依赖，更是让许多地方政府对高价卖地的做法采取“乐观其成”甚至“推波助澜”的态度。
没有卖不完的土地，无论是对于地方财政增收还是房地产调控，“土地财政”都是一种饮鸩止渴的短视行为。如果地方政府始终不去寻找和开拓卖地之外的财政来源，不去改变靠房地产投资拉动经济的发展模式，那么大张旗鼓的房产调控就无法从根本上发挥其政策意图。
如何才能摁住房价？
培育房地产长效机制
随着房价的一再攀升，建立房地产调控长效机制的呼声日趋高涨。国家信息中心经济预测部世界经济研究室副研究员张茉楠认为，要培育房地产发展的长效机制，从房地产制度建设入手，建设多层次住房保障体系，不能只靠打压和限制，该交给市场的交给市场，该由政府管的给政府管。
专家指出，长效机制重点应在改革，而不能只做局部、应急的调控。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌说：“楼市长效机制建立就是在于改革，我们过去比较重调控，所以改革进展不大，甚至没进展。”
顾云昌表示，房地产调控长效机制的建立，归根结底还是要通过财税、金融、土地等方面的改革实现，而改革方案必然要广泛征求意见。具体来说，房地产财税方面，要统筹考虑改革方案，房产税是重要的组成部分；金融方面，要在供应和需求两个方面的杠杆上做文章，差别对待；在土地方面，要打破城乡二元化“壁垒”，并早日整治小产权房。
据悉，目前房地产调控长效机制正在推进之中，其中的三大基础性工作，包括房产税试点扩容、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度已开始起步。 [详细]
调控土地价格和出让方式迫在眉睫
针对“地王”频现的情况，专家学者提出两方面的建议。，警惕土地财政“抬头”，调控土地出让价格迫在眉睫。中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家呼吁，中央政府应该加强对地方土地出让的监管，合理制定价格，防止普通购房者成为天价土地的最终受害者。
不少学者指出，地方政府对土地财政的依赖，成为土地价格上涨的内在动力，更为房价上涨提供动能。据统计，今年前五个月，北京与上海的土地出让金均已超过了500亿元，其中北京为617 .9亿元，上海为515亿元，而在2012年同期，两地出让金总额均在120亿-130亿元左右。
暨南大学管理学院教授胡刚认为，比起部分地区的房价泡沫，地价泡沫可能更大。如果开发商通过一两个地块的高溢价，增加市场紧张气氛，提升周边区域商品房价格，政府作为卖方则乐见“地王”，并从中赚得巨额利润。因此，要加强监督，防止土地拍卖演变成开发商和政府合演的托市戏码。
用地的需求，将长期处于比较紧张的状态，需要对城市土地出让制度进行改革和完善。
一些学者还建议，由“限房价、竞地价”向“限地价、竞房价”转变，即限定土地的价格后，让开发商来竞房价，最终以价低者得地。
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