[摘要] 高新技术制造巨头霍尼韦尔不久前从北京核心商务区燕莎区域的撤离，或许只是一线城市企业选址边缘化的一个市场剪影。
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高新技术制造巨头霍尼韦尔不久前从北京核心商务区燕莎区域的撤离，或许只是一线城市企业选址边缘化的一个市场剪影。
高纬环球近期发布了名为《企业选址边缘化是否是大势所趋？》的专题报告，报告显示，近年来，包括世界500强在内的部分企业从一线城市的核心商圈逐步迁至非核心商圈的趋势愈发明显。2013年第二季度，北京非核心区域租赁成交占比已达43%，即将逼近半数。而上海非核心商务区甲级写字楼市场同样表现旺盛，二季度净吸纳量超过10万平方米。
在业内人士看来，京沪核心商圈写字楼租金的迅猛增长无疑是企业外迁的主要诱因，尤以北京情况为甚。在高纬环球发布的《全球写字楼报告》中，北京CBD的写字楼租赁成本已超过纽约、巴黎等城市，位列全球最贵写字楼地区第七位。而在世邦魏理仕公布的数据中，北京金融街区域的写字楼租金排在全球写字楼租金最贵地区的第三位，北京CBD地区则紧随其后。
但租金因素并非。“企业选址边缘化还有企业未来面积扩张受制、行业部门选址优化的内在需求以及员工幸福感需求提升等其他方面的考量。”高纬环球中国区董事总经理张良军向中国房地产报记者表示。
同时，外迁企业还有着一定的行业特征。“近几年，一线城市的近郊都有一些发展比较好的商务区，其写字楼建设密度比较低，绿化景观也比较好，一些对办公人性化要求较高的互联网公司、信息公司就会选择迁至近郊的新兴商务区，另外就是一些办公面积需求更大的物流、仓储、制造业企业。”
租金走高为主因
对于一些外迁企业来说，办公地址的边缘化转移既是企业长远发展的战略化考量，也是市场逼迫下的无奈之举。
高纬环球报告显示，一线城市写字楼市场租金自2009年的低谷时期以来，4年内不断攀升。截至2013年第二季度上海甲级写字楼租金增幅为43%，北京更是达到惊人的138%。虽然近期有小幅回落，但从长期看，一线城市的写字楼租金仍将维持上涨态势。迅速上升的固定成本不能不说是企业的一个烦恼。而上海非核心商圈的优质办公楼租赁价格仅是核心商圈中同等品质竞争对手价位的一半,在北京写字楼市场同样的租金价差也约有三成。
与此同时，以北京为代表的一线城市核心商圈写字楼供应面积却在逐年减少。据高纬环球统计，至2016年底北京核心商圈写字楼供应量不足155万平方米，而非核心商圈供应量则迅速攀升到360万平方米。未来同时期，上海核心商圈写字楼供应量仅占整体市场份额的25.5%。
当初企业选址核心区域除了其商业氛围成熟以外，交通便利以及配套设施完善等优势已悄然发生了变化。如今市中心区域由于大量人口聚集、道路拥堵、车位难寻甚至环境污染，给企业员工造成了无形的压力。漫长的出行时间与市中心高昂的生活就餐成本，不但挤压到员工收支和时间平衡，也影响到企业的长远发展。这一切无不迫使一些企业另择他地。
2013年6月，高新技术制造巨头霍尼韦尔也将其北京分公司从地处亮马河商圈的鹏润大厦搬迁至位于城市东北角的酒仙桥兆维工业园中，与西门子、爱立信等电子科技制造企业相，新的独栋办公楼建筑面积达15,000平方米。而这样迁移的脚步在可预见的未来还将继续发生。
新商圈专注细分市场
经过近年的发展，一线城市的非核心商圈已渐趋成熟，也逐步显现出强有力的发展后劲。
上海“十二五”规划将大力发展的重点商办区域包括虹桥商务区、世博园区、徐汇滨江和浦东前滩。这些新兴区域规划统一、设计现代，在政府的引导下将集合起一定的产业规模。从目前的发展定位来看，大虹桥商务区依托虹桥综合交通枢纽和国家会展项目等功能性配套以打造成为国际贸易中心为目标；浦东泛世博区域则是定位央企总部聚集区与金融服务中心，其中前滩规划力争用5~10年时间再造一个陆家嘴，成为上海新的中央商务区。这两个区域将成为上海未来主要发展的重点地区，同时也最可能晋升为下一轮的核心CBD。而传统的产业园区如张江、金桥、外高桥和漕河泾等区域也在积极推出新的办公物业产品。
相比核心商务区，兴起的边缘商圈更专注于细分市场。北京定福庄走廊定位国际传媒产业，吸引着文化创意与传媒等企业在此选址；金盏商圈则定位金融后台服务，为总部在核心商圈的企业后台支持部门提供办公区域选择空间。上海的五角场商圈定位注重科技创新，吸引企业研发部门入驻。外高桥区域新开发的写字楼产品则瞄准了保税区内近万家企业的升级需求。一般相关行业入驻对应区域还能享有税收减免和其他优惠政策。
对于倾向于边缘化选址的企业租户类别，高纬环球的研究则显示，主要集中在物流、仓储、制造业、高科技以及研发中心等面积需求较大、对租赁成本更加敏感的行业，而金融行业及专业服务业等行业的非核心部门如呼叫中心、后台支持部门等也是非核心商圈的重要租户。
二线城市亦成迁址选择
企业选址边缘化的变化并不只是一线城市核心区与非核心区的转换，二线城市也逐步成为各类企业迁址时的一个重要选项。
由于城市化进程的不断推进，以及拉动内需与产业结构化调整的持续刺激，二线城市在近几年获得了长足发展。2012年，高纬环球研究覆盖的16个二线城市GDP总和超过12万亿元，约占GDP总和的25%，共吸引外资952.8亿美元。与一线城市写字楼市场高租金、低空置的情况相比，二线城市写字楼供应充足，天津、成都、重庆与沈阳在未来两年预期各有超过两百万平方米的写字楼供应入市。尽管二线城市现有甲级写字楼存量较低，但更高的空置率与更充足的未来供应将有利于租户，为各类企业选址提供更优的议价空间。
从区位选择上，武汉、成都、重庆、天津拥有良好基础设施的二线门户城市区位优势更加凸显。其经济发展辐射至周边城市，形成以其为中心的区域经济圈，将成为国内外大型公司设立地区型总部时的。
“随着中国经济的发展，我国二线城市，尤其是中西部一些省会城市因产业转移而有更多发展机遇，但成都、重庆、沈阳等城市写字楼市场建设规模偏大，需要我们注意新增需求与新增供应间的匹配度。”
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