[摘要] 近期愈演愈烈的一手房“双合同”现象，更是进一步抬高了买家入市门槛，通过对房款的拆分，直接加重了买家首付的压力。据了解，9月份广州各区二手房成交量普遍出现下降的情况，而成交价格则继续上涨或维持高位。多数业主心态较为强势，少有议价空间。而“刚需”型买家观望情绪较浓，改善型买家则较为果断，基本看中合适的都
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近期愈演愈烈的一手房“双合同”现象，更是进一步抬高了买家入市门槛，通过对房款的拆分，直接加重了买家首付的压力。据了解，9月份广州各区二手房成交量普遍出现下降的情况，而成交价格则继续上涨或维持高位。多数业主心态较为强势，少有议价空间。而“刚需”型买家观望情绪较浓，改善型买家则较为果断，基本看中合适的都会入手。此外，由于越秀、天河等市中心位置房价偏高，一手买家回流二手楼市现象偏少，回流情况多集中在二手房价相对较低的板块，如赤岗、钟村、机场路板块等。
“首置”首付小于60万
市区新房价格随着一波又一波的地王潮而屡创新高，“刚需”盘卖豪宅价亦从特殊个案逐渐成为常态，这可苦了急需解决居住问题的婚房客。而近期愈演愈烈的一手房“双合同”现象，更是进一步抬高了买家入市门槛，通过对房款的拆分，直接加重了买家首付的压力。
据满堂红研究部高级经理周峰介绍，眼下首次置业买家的三成首付预算，普遍集中在40万~60万元价格区间，而按照这个标准，市区鲜见符合此预算的一手住宅，买家若执意非新房不买，则要跑到城郊板块置业了。即便选择购买二手房，符合此预算的市区盘源也不多见了。
合富置业市场经理梁燕明表示，今年中秋佳节与“十一”黄金周假期较为接近，有心近期出手的买家普遍都存有等到黄金周到一手市场“格格价”的想法。从成交结构上分析，眼下超过九成都是“刚需”买家，成交物业以天河、海珠、越秀、荔湾等市中心区域70~90平方米的两房和小三房为主。
“双合同”变相增加首付额 二手楼市得利
周峰指出，市场上的新盘“双合同”现象可简单分为两类，一类是与“政府指导价”相差无几且单价较低的外围板块一手项目，需摊入装修合同的房款在面价的20%以内，此类新盘虽用“双合同”规避政府指导价，但其第二份合同涉及的金额不高，基本控制在其目标客户的预算之内。另一类则是单价较高的市区一手新盘，同样是为了躲避指导价，其算进第二份合同的房款却占面价30%~50%，此类物业骤然抬高的首付门槛，必然导致目标客户的流失。
据多位中介人士介绍，经过中秋和国庆两个小长假，从一手楼市回流至二手楼市的买家有所增多。从近期成交行情看，珠江新城和海珠区南洲板块是一手房买家回流二手楼市较集中板块。前者由于一手房网签“紧箍咒”尚未解除，单价在4万元/m2以上的高价盘都被迫“雪藏”。加之珠江新城一手物业又以大户型居多，买家选择较少。于是，越来越多买家从新盘转向二手楼市，选择同素质且性价比相对较高的物业。而南洲板块的买家回流潮则主要因该板块新盘供应量少，在一手市场“无得拣”，只好在二手楼市寻找心仪物业。
部分“刚需”板块 一手客回流明显
合富置业首席市场分析师龙斌表示，广州中心区近月来一手新货大致处于“空档期”，货量少、户型偏大、价格高的局面未有实质性改善。虽市场预期基本以向好为主，买卖双方信心明显增强，入市意愿总体较高涨，但受制于业主叫价始终高企及房贷收紧这两个因素，二手交投也并未进一步放量。
梁燕明表示，在经历二手楼价连续数月上升，目前二手楼价已比年初上涨超过一成，市场上甚至出现了部分买家因实际承接力不足，转投其他低价的区域或降低面积、素质要求的情况。不过，由于中心城区在生活配套、教育配套乃至交通出行便利度方面都较外围区域要优胜，因此，市中心仍是大多数自住买家青睐的区域。
中原地产鸿运花园分行高级营业经理胡小玲表示，9月份赤岗板块二手房成交量环比上涨10%左右，其中有三成买家回流自一手房市场。赤岗板块主要以楼梯楼为主，现时二手房均价约1.7万~2.5万元/m2，相对而言价格较低，吸引了众多“刚需”买家到此购房，尤其是婚房客，“据我统计，有三至四成买家属于婚房客，或者刚刚结婚的买家。”
番禺区的钟村板块也是“刚需”置业热门板块，回流现象更明显。据中原地产祈福新村分行高级营业经理李丹丹透露，该板块有五成买家属于一手市场回流客，最终决定购买二手住宅的买家。配套成熟，二手房价相对实惠，性价比高，是吸引一手买家回流的主要原因。现时该板块二手房均价是1.3万~1.5万元/m2，9月成交量与8月份基本一致，成交价则小幅上涨5%。
白云区中原地产汇侨二分行高级营业经理陈志玲也表示，虽然该片区部分楼龄较新的二手楼市场均价约为1.7万元/m2，较一手楼市场均价高1000~2000元/m2，但由于周边配套相对成熟，生活便利，因此有个别想买一手楼的客户回流二手市场。
贷款难 按揭买家频遭反价
此外，业内人士指出，贷款难也成为影响二手房成交的原因之一。此前，滨江瑞城有一套90平方米左右的两房单位放盘，单价是2.1万元/m2，业主一听到买家需要按揭购房，马上表态暂不卖房，即便后来“松口”，也要求多加10万元才肯成交。据促成此单交易的中介介绍，目前银行放款周期变长，需要三四个月才能放款，业主认为在等待放款这段时间里，楼价还会继续上涨，因此遇到按揭购房的买家，业主会大幅度反价，“有的业主甚至要求在指定时间内需要收到房款，否则要加收违约金。”
面对购房者申请房贷阻碍重重，保来理财总经理助理卢敏菁表示，因为年底银行房贷额度相对较紧张，纯公积金贷款以及涉及公积金贷款的组合贷款这两类均涉及公积金贷款的个案比例，现时已占到六成多，占据到较大的份额。以手续流程来讲，房贷会比公积金贷款的流程步骤会稍少一些，但因为年底银行房贷额度较紧的状况影响，促使现时房贷与公积金贷款放款时间亦差不多。
另据汇瀚银保部经理熊敏洁介绍，由于银行的额度有限，现时商业贷款的审批时间也较之前有所延长，审批更为谨慎。放款时间需要一周至两个月不等。而公积金贷款放款时间与往常则基本一致。
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