[摘要] 据《中国房地产报》，从2月份开始，随着预售证限制的逐渐开闸，众多高端项目和中低端项目陆续开始扎堆入市，部分前期因“涨价无门”而推迟入市的项目亦加快开盘速度，2014年，一场“抢客大战”在所难免。
据《中国房地产报》，从2月份开始，随着预售证限制的逐渐开闸，众多高端项目和中低端项目陆续开始扎堆入市，部分前期因“涨价无门”而推迟入市的项目亦加快开盘速度，2014年，一场“抢客大战”在所难免。
有数据显示，1月份北京土地出让金高达400亿元，2月份出让的经营性地块亦有10多宗。住宅市场上，1月份北京住宅市场成交量遭遇腰斩，“房冷地热”成为了北京房地产市场2014年开局的鲜明特点。
据中原地产监测，2013年北京住宅类建筑面积在经营性地块占比中首次突破57%，加上土地供应出现“井喷”，预计今年将产生大量住宅供应，楼盘供应将达到近几年的峰值。
尽管供应增大，需求矛盾趋缓，但房价上涨压力依然存在。从近期获得预售许可证的项目情况看，价格均有不同程度上涨，部分在2013年由于“限涨令”而延迟推盘的项目，今年将随预售监管的解禁，而逐渐放弃捆绑精装修方式，变为精装项目直接涨价入市。
在此背景下，大多开发商还是对后市保持乐观态度，保利地产余英甚至大胆预测，今年楼市将于3月“起飞”，5月～8月火爆。
对此北京房地产业协会秘书长陈志却并不认同：鉴于目前房地产政策变动性因素较多，今年的市场走向带有很大的不确定性，更不会像大多数开发商想象的那么乐观。
预售证监管放松
从目前市场情况看，北京市住建委对预售证的管制有所放松，不管是对定价在4万元/平方米以上的高端项目、还是拟售价格领涨同区域的普通住宅，均陆续有项目取得预售许可证。有分析指出，政府逐步放松对预售价格的控制，使2013年推迟入市的项目将于今年开始加速推盘，今年一季度房企入市积极性明显提升。
据多家地产机构的监测显示，3月份北京商品住宅市场预计有35个项目入市销售。相比前两个月，住宅项目的入市积极性明显提升。从区域市场看，3月份计划开盘的项目中，以大兴与房山区域入市项目量，均为7个，预计通州将有6个项目入市，朝阳、昌平、顺义、门头沟、平谷、密云等区县也均有项目入市。
除泰禾北京院子等每平方米超过4万元的中高端项目陆续取得预售许可证外，在去年严格执行的“限涨令”也有所突破。比如今年取得预售许可证的“刚需”楼盘保利首开熙悦春天，3栋精装楼盘取证价格在2.1万元～2.3万元/平方米，而去年周边项目获批预售均多在1.6万元～1.8万元/平方米，加上捆绑精装修等其他附加费用，实际售价也多在2.1万元/平方米左右。
此外，从3月计划入市的多个项目看，报价均有一定程度的上涨，其中位于房山的京投万科新里程项目，报价为2.5万元/平方米，其上期产品加上捆绑装修之后的实际售价在2万元/平方米左右；而东亚·印象台湖项目3月报价也在2.6万元/平方米左右，相比上期价格涨幅达53%。
亚豪机构副总经理高姗告诉中国房地产报记者，预计未来纯商品住宅产品的新增供应也会逐渐减少，而楼市持续供需不平衡，也使得项目价格上涨动力十足。
另一层面，目前北京市场已逐渐走向“低端靠保障、中端靠自住、高端靠市场”的三元格局，业界判断今年再出台新一轮直接“限价”政策的可能性较小，今年纯商品住宅市场价格仍将处于上行态势。在房价继续走高的预期下，今年上市的个别楼盘涨价冲动强烈，已开始挑战政府的限价措施。
陈志认为，即便近期陆续有涨价项目获批，但也并不意味着“限价令”已开始松绑，由于4万元禁令目前尚没有形成成文规定，所以预计未来也不会出现某一个政策时点，预计今后涨价的楼盘将会随市场而变。
捆绑装修手段收敛
2013年3月以来执行的“限涨令”在2014年开年即有所突破，这使得开发商推出的“捆绑装修变相涨价”等营销手段有所收敛。
“限涨令”使多数楼盘涨价无门，而一些不愿降价的楼盘，则开始选择绕开限价的方式：分拆房价、阴阳合同、延迟开盘各种戏码陆续上演。将房价拆分，意味着可以相对较低的报价通过住建委审批，但在实际销售中，开发商则采取将额外价格隐藏在补充协议中暗度陈仓的做法。
通过捆绑装修拆分房价在规避监管的同时，房企从中获得的利润也非常可观。
有市场人士根据北京市住建委网站网签记录统计，推算出若通过捆绑销售，万科获取的销售金将高达20亿元，7个项目平均暗涨房价将达到1万元/平方米。
自2013年4月份之后，捆绑装修现象已愈演愈烈，甚至成为了大多数房企的普遍做法，直至10月份北京市住建委召集多家开发商座谈，明确叫停捆绑装修以逃避限价监管的销售方式后，才最终使得多个在前期销售中曾以装修捆绑销售的项目推迟了新盘入市时间。
中国房地产报记者在调查中发现，目前除去位于亦庄的国锐金嵿项目仍捆绑装修“顶风作案”外，大多数近期开盘的项目均已放弃这一销售方式。
2013年，首创新悦都、金地朗悦、金融街融汇、保利春天里等项目相继通过了“双合同”（在购房时签订两份合同，一份购房合同和一分装修合同）方式搭售精装修。
今年再次开盘的项目则直接以精装修产品取证，价格亦是水涨船高。
以熙悦春天为例，该项目的取证价格大大高于去年同区域同类产品的取证价格，相比这些项目的实际售价高出10%左右。
“捆绑装修的前提是开发商在限价压力下采取的一种自我保护的手段，尽管这些手段是违规的。”陈志表示，目前开发商普遍认为获批的预售价格已达到可以接受的范围，所以目前已开始相继放弃捆绑装修以达到变相涨价目的的做法。
值得关注的是，从2013年11月开始的“淡季不淡”的销售热潮在2014年将依然延续，北京楼市再现“日光盘”。
熙悦春天首期推出500多套房源，开盘即售罄，当天销售额达10亿元；高端项目泰禾北京院子开盘首日即被抢售一空，销售总额高达18亿元。
陈志分析指出，从目前情况看，北京今年要供应的7万套自住型商品房不可能完全覆盖中低端需求，目前面市的金隅汇景苑以及金隅汇星苑两个项目的共有房源达5300多套，若再加上恒大的自住型商品房项目，3个项目供应不足8000套。这对想买房的大多数家庭来说，在购买自住型商品房希望渺小的情况下，自然会将注意力转向普通住宅。
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