[摘要] 据《证券日报》，有研究机构人士表示，2014 年一季度，房企资金来源和投资增速差值为-10.2%，同比大幅回落，资金面由去年的“丰水期”步入了“枯水期”阶段，整体活力不足
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据《证券日报》，有研究机构人士表示，2014 年一季度，房企资金来源和投资增速差值为-10.2%，同比大幅回落，资金面由去年的“丰水期”步入了“枯水期”阶段，整体活力不足
“2014年开局，房企资金状况一落千丈，由‘偏松’直接跌入‘紧张’，资金形势堪比2011年，压力显著加大。”上海易居房地产研究院研究员郑红玉向记者表示，未来一年房企资金状况不容乐观。
事实上，标杆房企早已预料到资金状况会愈发偏紧。2014年年初，多家标杆房企都迅速提前布局，从海外资本市场融到资金成本相对较低的钱。但目前来看，海外融资这一融资渠道的大门也开始关闭，4月份融资规模已经骤降。
值得注意的是，外部融资较为困难之后，房企无奈之下开始忙于自筹资金，重回两年前扩大自筹资金比例的迹象明显。据上海易居房地产研究院发布的《2014年一季度房企资金专题报告》显示，2014 年一季度，企业自筹资金在企业到位资金中所占比重为 38.6%，高于去年同期 1.1 个百分点。
资金来源明显趋紧
上述报告显示，2014 年一季度，房地产开发企业到位资金累计同比增速大幅回落。2014年季度，房地产开发企业资金来源实现28731亿元，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9个百分点。其中，利用外资、其它资金同比分别下降33.9%、1.9%，国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%，9.6%。相比2013年全年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其它资金的同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。
对此，郑红玉表示，房企资金来源明显趋紧。
中原地产首席分析师张大伟也称，从环比数据来看，中国房企海外融资规模正在急剧下降，4月份以来仅14.74亿美元，不到3月份的一半，环比骤降56%。他进一步表示，QE已经逐渐开始退出，房企另一扇融资大门逐渐关闭，预计2014年房企的资金压力将进一步提升。
值得一提的是，A股资本市场已经有房企成功拿到再融资资金，但多数房企并不看好这一渠道。
“条件太苛刻，毕竟通过审核的是极少数企业。”有房企高层向《证券日报》记者直言，获得再融资的房企都是小房企，由于规模较小，审核资料较少，流程处理上比较快，但对大型房企而言，审核时间相对很长，加上不确定性因素，所以这并不是房企能够“指望”的快捷有效的融资渠道。
外部融资渠道的紧缩致使房企自筹资金。据上海易居房地产研究院发布的《2014年一季度房企资金专题报告》显示，2014 年一季度，企业自筹资金在企业到位资金中所占比重为 38.6%，高于去年同期 1.1 个百分点。
销售回款困难
上海易居房地产研究院报告还显示，2014年一季度商品房销售金额显著回落，由2013年的同比增幅26.3%变为同比降幅5.2%，销售资金回笼和企业回款骤降。
从其监测数据来看，2014年一季度，30个典型城市商品住宅成交面积为3854万平方米，环比减少33.8%，同比减少25.0%，成交量复苏态势弱于预期。楼市旺季“小阳春”未能再现，部分城市楼盘降价带来的观望情绪、2013年基期值较高等因素导致长三角楼市持续低迷。
事实上，长三角的市场低迷情绪已经扩展至一线城市。以北京为例，张大伟表示，2014年前4个月，北京纯商品房成交金额为501.9亿元，与2013年同期的810.5亿元相比，骤降61.47%。其中，北京4月份纯商品房成交金额为105.4亿元，与去年同期的138.6亿元相比，下滑23.95%。
对此，有业内分析人士称，融资渠道紧缩，销售回款困难，市场上已经掀起打折促销潮，但房企仍然难以打开资金紧张的困局，因为与销售回款困难形成鲜明对比，一季度土地市场呈现亢奋态势，土地出让金创历史同期新高。
据上海易居房地产研究院监测，2014年一季度，10个典型城市土地出让金收入为2691.7亿元，与2013年同期相比增长83.1%，较2012年同期大增375.4%。从历年情况看，今年一季度土地出让金收入创造了历史新高，其中一线城市土地出让金收入为1754.1亿元，相当于2013年全年成交额的35%。
资金回笼慢，拿地成本高，房企进退两难局面之下，银行收紧房贷更是雪上加霜。据有关统计，截至3月末，执行首套房贷利率优惠的仅有16个城市，其中仅北京有8.8折利率优惠，首套房8.5折利率优惠在范围彻底消失。
鉴于此，郑红玉向记者表示，未来房企资金状况改善困难重重，2011年一季度至2012年二季度的“紧张”时期再次出现，其走势已开启另一段冰冻期。
库存困局
通常情况下，旅游地产项目地处城市远郊，基础配套设施落后、投资规模大、开发周期长，这些特点使得项目难以在短期内收回成本。在房地产市场不景气的背景下，对于资金实力较强的一线房企，可以通过其他项目盈利平衡，而对于实力稍逊的中小房企而言，无疑不利于资金周转。
世茂御龙海湾项目位于大连市金州区，占地面积30000亩，总投资达500亿元，目前已经开发到第五期。据其内部人士介绍，项目一、二期销售较好。
但由于地方政府原因，导致项目周边一家污水处理厂多年搬迁未果，项目供气、供水等生活配套也难以落实，导致后期项目遇到极大问题，由于世茂房地产资金实力雄厚，一个项目的危机并不会对公司整体运营产生太多影响。
大名城、中弘股份则并不具备世茂的优势。其实，大名城和中弘股份开发模式和现状极为相似：致力在城市远郊开发规模较大的旅游地产、城市综合体项目；资金实力一般，通过与地方政府签订协议低价获取大面积土地储备；种种原因，项目资金滚动出现问题，导致现金流紧张，制约项目进一步开发。
福建永泰的江山大名城项目，地处福州市和永泰县中间位置，两地市区楼市已经处于饱和状态。据当地某项目销售经理吴小军表示，由于购买力减弱，其所在项目已经放慢了开发进度，“说实话，这里的房子主要靠福州市区人消费，现在市区的房子都卖不出去，谁还来这里买！”吴小军所在项目为国内某一线房企开发的温泉度假项目，一期别墅已经所剩无几，二期公寓项目启动日期已经比原计划推迟将近一年。他明确表示并不看好大名城项目，“像葛岭镇这种远郊地区，要根据市场需求小规模开发，大名城的盘子太大，那么多钱押在上面，万一项目失败了，可能会对公司造成很大影响。”2014年3月份以来，房地产市场风险进一步凸现，浙江奉化的房地产开发企业因债务违约而倒闭，杭州、南京、秦皇岛、常州、衡阳等多个城市爆发降价潮；4月份，一向坚挺的北京二手房市场价格也出现松动迹象。
截至3月末，商品房库存面积为52163万平方米，比2月末增加766万平方米。巨大的库存和相对低迷的成交，让中小房企资金链变得紧张起来。在股市再融资有所松动背景下，众多上市房企纷纷启动再融资计划。
据申银万国研究发布的数据显示，截至4月上旬，已经公布2013年年报的86家一级房地产开发企业中，有45家企业经营现金流净额为负数。目前A股市场共有40多家房地产企业启动再融资方案。
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