专家否认“营改增”摊薄房地产利润：对房企是好事

中国新闻网  2014-06-09 08:52

目前，作为我国财税体制改革重头戏的营业税改征增值税试点范围已扩充至10个行业。继今年6月1日电信业营改增试点上线运行之后，房地产业也被视为下一个营改增试点可能涉及的行业，据《经济参考报》消息称，房地产业营改增后税率很有可能为11%。

在5月房价首现跌势、多家龙头房企销售面积下滑、土地成交量价齐跌等多重现实影响下，这一税制改革引发了不少业内对“房企利润空间将被进一步压缩”的担忧。原中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员则直言，不赞成这种逻辑，认为说压缩房地产利润空间是把问题简单化，其实营改增对房企是好事儿。

扩围

“营改增”或将触及房地产业

据《经济参考报》6月3日消息，目前财税部门已开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%，但调研还处于初期阶段，具体实施方案尚无定论。

据悉，营业税改征增值税试点改革是我国正在进行的一项重大税制改革，2012年1月1日起于交通运输业开始首批试点，预计将于2015年年底完成全行业营改增改革。在电信业于今年6月1日被纳入营改增试点之后，目前尚未纳入试点的仅剩生活类服务业、文化体育业、建筑业、房地产和金融行业。而这，也正是房地产业被认为是即将纳入营改增试点的重要原因。

据媒体报道，当前房地产业营业税为5%，建筑业营业税为3%，未来这两个行业都有可能调整为增值税11%。但对于房地产行业税收营改增的具体实施时间和方法等，目前还未有官方解读。财政部财科所副所长对媒体表示，房地产业营改增还没有出台具体方案，税率、征收方式等方面还存在较大变数。

另外，在不少专家看来，房地产业推行营改增的难度并不小。一方面，税制设计牵扯到核算房地产业各环节增值额；另一方面，作为地方财政收入主力的房地产相关税收一经变更至缴纳增值税，原本由地税部门征收的“营业税”，将转由国税部门征收“增值税”，地方财政收入将受影响。

担忧

“营改增”摊薄房企利润？

“房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%”的消息一经传出，业内担忧之声渐起。有业内表示，如果房地产业价格上升空间有限，营改增后房企盈利将受到影响，房企的日子恐怕会更加难过。

原中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员在采访时表达了不同的看法：“我不赞成这种逻辑，营改增整体改革的目的是要减少企业的纳税负担，让纳税更加合理和公平，说压缩房地产利润空间是把问题简单化。”在他看来，房地产企业营改增后的税收是在去除土地价格、劳动力价格等成本之后进行征收，对房企来说是好事儿。据了解，目前房地产营业税为5%，需按照全值缴纳，而在营改增后，开发商如果收到增值税票，则可以进行相应抵扣。

“房地产的利润跟这个税率没有太大的关系。”浙江省浙报传媒地产研究院院长也认为，现阶段已有开发企业利润降低到比较薄的水平，甚至在盈亏线上。但如今征收的营业税是刚性的，房企赚钱不赚钱都需要交5%的营业税，而改成增值税之后，只有赚钱了才需要缴纳赚钱部分的11%。

对于房地产业“营改增”会否影响房价，营改增主要涉及纳税的公平性问题，说影响房价还为时尚早。

险境

多数房企半年报堪忧

不论是对于“营改增”，还是之前传出的地方“限购松绑”、“限降令”等，房地产业和相关媒体均表现出了敏感和恐慌，这与当下众房企面临的市场颓势密切相关。

据CRIC研究中心统计的24个典型城市成交数据来看，5月新建商品住宅共成交1369万平方米，16个城市成交环比下降，平均减少7%，同比降幅也不小。另有数据显示，包括万科、保利地产、中海地产、华润置地在内的房企巨头今年前4个月的销售面积均大幅下滑，多数销售面积下滑幅度超过20%。

在拿地方面，无论是一二线城市，还是三四线城市，大小房企均表现得十分谨慎。易居研究院数据显示，5月一线城市土地成交建筑面积为388 .6万平方米，环比下降35.6%，同比下降41.6%，创下近两年来新低。

将多数房企至于险境的还有受阻的融资渠道。5月底银监会发布的《中国银行业监督管理委员会2013年报》披露，2014年将严控房地产贷款风险，并继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

对此，原中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员分析称，虽然“营改增”对于压缩房企利润空间并无进一步加深作用，但房地产市场下行、房企本身利润空间下降已然成为了不争的事实。