[摘要] 地产崩盘论一夜间席卷全国。房地产市场经历了15年的高速发展之后，房价只涨不跌的预期开始逆转。
杭州楼市危局：政府出手能托得住吗？
地产崩盘论一夜间席卷。房地产市场经历了15年的高速发展之后，房价只涨不跌的预期开始逆转。
一语成谶。“政府是一定会出手救市的”，《中国企业家》的预测成了现实。面对杭州楼市大幅下跌的局面，近日杭州政府出台限降令。但政府出手就能托得住杭州的楼市吗？我们且看降价的杭州给出了一个怎样的样本。
“这是真的吗？”
5月17日，融创收购绿城的消息公告之后，在“崩盘论”突然流行的房地产行业，不啻于投下了一颗重磅炸弹，很多人都不敢相信。绿城是房地产行业的龙头公司之一，总部位于杭州，以品质著称。
3个月前的2月17日，杭州的一家小开发商——德信地产的北海公园项目降价，在行业里投下了另一颗重磅炸弹。没有“拐点论”之类的争论，在中国最富庶、最宜居的城市之一杭州，2014年居然率先在降房价。与降价同时暴露的，是杭州12万套的天量库存(是北京的4倍、南京的2倍)，供大于求的窗纸已然被捅破。
杭州牵动着的目光。“如果杭州出问题，那么意味着所有的二线城市都可能出问题。”杭州楼市知名人士丁建刚说。而关于三四线城市的泡沫早已经不是新话题。如果二三四线城市都出问题，那么北上广深一线城市能够独善其身吗？
在很多人的印象中，2013年是房地产的好年景。这一年，房地产销售额和投资额都超过8万亿元，史上；过千亿的房地产公司达到7家，过500亿的有10家。虽然2013年有鄂尔多斯楼市崩盘、温州楼市腰斩这样的事件，但一二线城市的火爆行情让它们看上去不太起眼。地产评论家马光远感叹：历年都有房地产泡沫的争论，唯独2013年没有，“房地产的空头基本死绝了”。
但事情正在沿着出人意料的方向发展。北海公园马年降之后，杭州的降价活动此起彼伏，3、4月房地产传统的“小阳春”行情并没到来。在范围内，情形亦是如此。根据CRIC研究机构数据，2014年前4个月，一线城市新房成交量同比下跌37.1%，最震撼的是首都北京，新房成交量几乎腰斩。4月的静态数据显示，北京的库存持续增长，多年的供不应求首次反转为供过于求。
5月，房地产“崩盘论”突然流行。5月2日，一篇万科副总裁毛大庆在行业内部沙龙上的发言广为流传。在这个版本中，毛大庆引用了大量数据证明楼市下行趋势，并且表示“北京的楼市看不懂”。与此同时，各大国际投行看空中国楼市的报告也纷纷出炉。一时间，关于二三四线城市供过于求、地方政府出手救市、开发商资金链断裂的消息铺天盖地而来。
“以前饭桌上都是在谈房子，现在谁要说再投资买房子，大家都认为是脑子不正常。”浙商研究会执行会长杨轶清说，以前的感觉是越调控房价越高，现在则是“调控松绑了房价也不太可能涨了”。经历了十多年的高速发展之后，全社会对房价的预期次开始发生逆转。
对于这次预期的逆转，杭州楼市的率先调整有风向标的意义。在很多中国人的心中，杭州是最不可能降价的城市之一。但现实是，杭州楼市已经率先进入残酷的“价格战”，降价跑量已成共识。那么这个理想之城到底怎样变成库存压顶的危城？房价的变动背后是什么样的逻辑？
一触即发
“其实大家心里都在隐隐等着(降价)这一天。”
对于很多杭州本地人来说，降价本是意料之中的事情。
2013年9月5日下午，杭州核心区华家池地块拍卖会，如火如荼的土地盛宴正在上演。3块土地出让金总计136.73亿元，新地王诞生。身处现场的余钟斌隐隐感到“要出问题”。截至9月，杭州的土地出让金已经突破1000亿，而房地产库存量已经创纪录地超过10万套。从8月以来，杭州楼市火爆异常，日光盘频现，亢奋的景象一直延续到国庆节，但库存还在持续上升。到年底，杭州的库存已经达到11.32万套，远超北上广深等一线城市。2013年杭州新建商品房成交达到历史性高点的8.59万套，即便按照2013年的月均成交量来计算，杭州的库存也需要16个月的时间消化。
感受到压力的，是销售一线的人。某大型公司杭州营销总监回忆说，进入第四季度行情“一月不如一月”，2013年11月份已经感受到很重的寒意了，有一些项目以低开的方式入市，降价的预期已经开始酝酿，“其实大家心里都在隐隐等着(降价)这一天。”但土地市场亢奋还在延续。2013年全年杭州土地出让金高达1326.9亿，2014年1月土地出让金高达339.56亿元，均为史上。2014年1月23日，经过多轮激烈的厮杀，融信地产以33.84亿元的总价、折合29364元/平米的楼面价拿下了杭师大地块，刷新地王纪录。但仅仅一个月之后，土地市场骤然转冷，有些区域土地价格跌下了一半。
2014年2月17日，一件看上去不那么严重的事情，突然验证了杭州楼市正在恶化的预期。这一天，只剩下200套房源的德信地产北海公园项目，以尾盘清仓的名义降价：1.9万/平米降到了1.58万/平米。德信地产高层在接受记者采访时表示，清仓的原因是有新项目马上要开盘，需要人手。在以前，尾盘降价清仓属于正常行为，但这一次却拨动了杭州楼市的脆弱神经，也成为这一波中国楼市震源所在。北海公园宣布降价还不到24，其不远处的天鸿香榭里项目就打出了“直降6000”的广告。
对北海公园降价，丁建刚的反应是“不祥”，“杭州楼市可能进入价格体系重塑的阶段。”在他看来，价格战已经一触即发。诡异的是，此后并没有人明确跟进降价，有20多个项目推出了所谓的特价房。但半个月过去，成交量并没有上去，“大家心里没有底，不知道该降多大的尺度，已经没有价格的坐标系了”。
和丁建刚一样感觉不祥的，还有银行和地方政府。2月21日，丁建刚接到了一家银行行长的电话，问降价的事情，并且表示有10家银行可能会停开发贷。2月23日是星期天，兴业银行一纸“关于暂停房地产授信”的文件突然在网上疯传，再度让杭州楼市神经紧绷。2月24日早上8:30，丁建刚接到住建部研究中心主任秦虹的短信，问杭州到底什么情况。9:30股市开盘，地产股跌停，黑色星期一。11:00，四大行以及中信、招行等10家银行共同发布了澄清公告，一致口径表示房地产信贷正常，相关业务仍平稳开展。杭州楼市暂时缓了一口气。
杭州市房管局、物价局等相关部门也高度紧张，多次召开相关会议。3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中，首次提出了不同城市楼市“分类调控”的理念，一刀切式的调控已经走向终结。和很多陷于困局的城市一样，杭州也出现了调控松绑、政府救市的预期。但碍于“讲政治”的压力，杭州最终并没有出台调控松绑的政策。
“实际上政府已经在很多方面开始松动。”我爱我家杭州公司的一位业务经理说，比如说审查购房资格上，如果在余杭或者萧山有一套房子而主城区没有房子，那么在主城区买房也算套房子，这样90平方以内的房产契税只用交1%，而不是3%。“杭州楼市的一些政策没有公开宣布，都是一家一家地通知行业和公司。”他说，政府最怕的不是房价高或低，而是消费者形成降价预期、不买房了，所以很多举动不出公告、也不接受采访。这种地下手法并非杭州首创，宁波就是用这种手法事实上放松了限购。
4月下旬杭州市政府举行的一季度经济形势分析会上，杭州市发改委宣布，要建立房地产企业重大调价政策预报制度，房地产企业在重大调价发布前，必须通报有关部门。“现在杭州没有哪家公司敢说自己直降多少，都是很委婉地说多少万起、多少钱封顶。”在我爱我家那位经理看来，政府在努力地保持市场信心，“房价下降最紧张的，除了开发商就是政府。”
在丁建刚看来，和2008年、2011年杭州楼市经历的危机相比，2014年的北海公园的降价“简直就是屁大点事”，但是却引发了各个方面一连串、大幅度的反应。“这说明信心已经出现了很大的问题。”2008年、2011年，杭州的很多开发商都濒临破产，尤其2011年很多急于回笼资金的开发商，甚至以低于楼面价的价格开盘。但2014年杭州并未出现这种情况，大部分房企的资金链没问题。这次被融创收购的绿城，在2008年、2011年都爆出资金链危机，但其2013年年报显示，负债率为67%，目前在安全线以内。
北海公园降价之后，很多开发商选择了推迟开盘，3月份杭州开盘数量剧减，市场的预期越发悲观起来。
进入4月，杭州楼市的降价行动已经风起云涌，不再遮遮掩掩。从低端小户型到豪宅，全线降价。杭州端的豪宅武林1号，2012年11月开盘价格是7.4万/平米，目前降到了6万元左右。一些恶性竞争的手段开始出现，价格战开始。4月17日，景瑞地产和世贸地产位于余杭项目的销售人员大打出手，原因是为了抢客户。一些项目公然使用这样的广告：“凭某某项目的订房卡可来本项目领礼品一份”。万科某项目准备开盘，但周边项目知晓价格后连夜以更低价开盘，万科的项目陷入被动。也有一些项目集中的版块，达成了类似价格同盟的默契，产品雷同、价格雷同，消费者愿意买谁家就是谁家的，大家维持着一种微妙的平衡关系。而一旦有开发商资金链紧张，降价将会发生，这种平衡就会被打破。
“以前开发商降价是因为没有钱了，这一次则是因为预期发生了变化。”双赢机构总经理章惠芳说，现在开发商基本都认为房价再也涨不到哪儿去了，这就意味着今年的价格跟明年价格差不多，“大家的策略都是落袋为安。”前述大型上市公司营销总监也表示，现在“谁的(销售)动作快一点，日子就好过一点”。
天量库存背后
天量库存背后，是天量的土地供应，天量土地供应的推手是土地财政
丁建刚认为，这次杭州楼市的调整，没有政策上的原因，“纯粹是市场看不见的手在起作用”。
根据杭州透明售房网数据，2014年4月，杭州的库存已经达11.9万套，如果按照4月5000多套的销售量计算，约需要24个月完成去化。我爱我家、21世纪不动产等中介机构对杭州二手房挂牌房源量进行了一次摸底统计，结果发现已突破10万套。也就是说，杭州楼市在售的一二手房源已达到了22万套。还有更令人沮丧的消息，杭州还有大量未开发项目，未来将形成上千万平米的供应量。
从杭州德胜高架向两边望去，是一幅充满魔幻色彩的景象——房子，房子，房子，眼睛看到的全是还没有人气的新房。在余杭和萧山，这样大面积、密集的新房供应区域更多。杭州楼市的供过于求，用肉眼就能看得到。
杭州楼市到底是怎样形成了如此巨大的供应？这要从杭州2009年以来的土地盛宴说起。
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