[摘要] 在4年前的此时，也即限购出台之初，商品房待售面积不过1.9亿平方米左右。也就是说，限购执行的四年间，商品房待售面积上涨近3倍。
在4年前的此时，也即限购出台之初，商品房待售面积不过1.9亿平方米左右。也就是说，限购执行的四年间，商品房待售面积上涨近3倍。
朱中一认为，限购执行之初的背景是供需矛盾突出，当前住房市场的主要矛盾已经从过去的短缺，转变为不平衡问题突出。在其看来，做好对存量房的优化是下一阶段的重要任务。
商品房销售面积、金额双降
7月各地纷纷通过调整限购等政策救市，但房地产下行的趋势仍未逆转。据国家统计局数据，今年前7个月，商品房销售面积、销售金额双双同比下降。据报告显示，商品房销售面积56480万平方，同比下降7.6%，且降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。其中，住宅销售面积下降9.4%，销售额下降10.5%。此外，截止到7月末，商品房的待售面积进一步攀升，比6月末增加802万平方，高达55230万平方，创历史新高。
查看历年国家统计局的数据，这是一个非常高的数据。同时，国家统计局的数据显示，今年前7个月，房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米，按照人均30平方米计算，足可以解决2.1亿人的住房问题。若如果按照前7个月56480万平方的销售速度来看，前7个月的施工面积及库存需要12个月才能消化。
根据2010年上半年的数据，商品房销售面积3.94亿平方米，商品房待售面积一共为19182万平方米，也就是说，当时仅需2个月就能消化库存。
4年里，商品房待售面积上涨近3倍
“一方面，过去的几年里，大量的住房消费透支;另一方面，伴随着一波房价上涨，购买门槛也大大提高，市场的购买力也有限。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示，即使不考虑限购等问题，仅就市场的消化速度也不能和四年前相比。
去库存仍是下半年关键词
“下半年去库存压力很大。”在虽然多地取消了限购，但下半年能否有效去库存将取决于两点，地方政府救市效果能否有效体现，特别是信贷等政策能否跟进;其次，市场看跌预期能否有效出现逆转。事实上，根据住建部政策研究中心主任秦虹的调研、了解，房地产的问题不只库存过大这么简单。过去的几个月，秦虹走访了东北、西北、中南、华东、华中等地了解了当地的房地产市场形势。
“房地产的分化形势明显，不但差别大，一个城市不同区域的差别也特别大，这个分化不是说一、二线城市一定好，三、四线城市一定不好，不管是一、二线还是三、四线都存在分化。”秦虹在近日由新世界中国地产、万科集团联合主办的“重新城市对话未来——中央别墅区新十年区域发展论坛”上如是介绍。
以郑州为例，秦虹介绍，郑州市核心区上半年商品房的成交并不理想，大概负增长10%左右，核心区以外的地方，今年上半年商品房销售面积同比增长了44%。
安徽也一样，“一个省绝大多数都是三、四线城市，但是皖北房地产市场一片好，皖南一片坏，皖北商品房销售面积同比增长了48%，但是皖南马鞍山、铜陵、芜湖，商品房销售面积负增长10%左右。”秦虹介绍。在朱中一看来，供大于求的二、三线城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。
在消化存量房时，朱中一建议，除了调整限购等政策，还可以督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。此外，供明显大于求的城市要适当控制开发节奏和开发规模，鼓励企业以合理价格促销，以价换量。朱中一亦建议，拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，探索货币补偿的方式集中安置。
实际上，各地已经在探索通过政府回购等方式减少保障房实物建设，比如湖南省住建厅日前下发的政策就明确规定，将由政府回购普通商品房用于保障房，浙江嘉兴也发文提出将逐步取消保障性住房实物建设。
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