[摘要] 本次农房登记发证工作主要针对柯桥区行政区域集体土地范围内农民住宅、生产经营性用房和集体公益性用房的土地和房屋权属登记。根据《细则》，符合条件的农房可以直接申请登记。
广大农村群众十分关注的农房登记发证工作目前已全面展开。哪些农户可以直接申请登记？历史遗留违建的问题怎么处理？哪些不合法的农房要拆除？带着这些问题，记者日前采访了区农房登记发证工作领导小组办公室有关负责人，并依照柯桥区出台的《柯桥区集体土地范围内土地房屋确权登记实施细则》，重点就农民住宅的登记发证工作相关政策进行解读。
符合条件农房可直接申请登记
据了解，本次农房登记发证工作主要针对柯桥区行政区域集体土地范围内农民住宅、生产经营性用房和集体公益性用房的土地和房屋权属登记。根据《细则》，符合条件的农房可以直接申请登记。
其中，有按照时间节点标准的，如1982年2月13日前，农民占用宅基地建房的，至今未扩建、翻建，或翻建层高未超过三层的，可按实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。
1982年2月13日起至1987年1月1日前，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房，如已按《中共中央国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）及当地政府有关规定处理的，可按实际使用面积确权登记宅基地使用权，层高未超过三层的，按实际建筑面积登记房屋所有权。
1999年1月1日前，城镇居民合法建造的农村房屋，准予确权登记；农民经依法批准合法取得的宅基地，不受“一户一宅”限制，也可准予确权登记。
有按照是否取得合法手续的，如已取得宅基地使用权证，至今未扩建、翻建，或翻建层高未超过三层的，可按批准处数、面积登记房屋所有权。有按照户口的，如夫妻双方一方是城镇户口，另一方原是农村户口的，且在农村只有一处房屋的，准予确权登记宅基地使用权和房屋所有权，登记申请人为原农村户口家庭成员。
同时，细则还详细说明了移位建造、区域范围内跨村购买、非本村农民合法继承、正常人口迁移、依法批准异地建房等情况下的哪些农房可直接申请登记。
合情合法处理历史遗留违建
针对农民住宅少批多建或未批先建的历史遗留违法建筑，该负责人表示，将在坚持“一户一宅、建新拆旧、法定面积”的前提下，通过“完善手续、确认合法、标注违法”的原则，进行登记发证工作。
该负责人着重介绍了农村中较为多见的“一户多宅”问题。对农民在2009年12月31日前，已在本村有两处建筑，其中一处为未经批准占用宅基地的，但建房者符合建房条件，且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划要求的，《细则》分类进行了说明。
如两处占地面积合计未超过户型面积标准（115平方米）的，以一宅计算，在收取宅基地有偿使用费后补办用地审批手续，并按新批准面积确权登记宅基地使用权，层高未超过三层的，按批准宅基地上的建筑面积登记房屋所有权。
如两处占地面积合计超过户型面积标准，但符合分户条件的，可按分户标准计算。在分户后户型面积标准之内的，收取宅基地有偿使用费后补办用地审批手续，并按新批准面积确权登记宅基地使用权，层高未超过三层的，按批准宅基地上的建筑面积登记房屋所有权；不符合分户条件的，由农民选择拆除一处，办理宅基地注销登记后，对另一处违法用地收取宅基地有偿使用费后补办用地审批手续，并按新批准面积确权登记宅基地使用权和房屋所有权。
不少农村住宅建有生活附属用房，《细则》也较为合理考虑了这一实际情况。对已搭建的生活附属用房，占地面积在60平方米以下、层高不超过一层的，在符合村镇规划、主房装修风格，且在无相邻纠纷和土地权属争议的前提下，经收取宅基地有偿使用费并签订“生活附属用房使用协议”后，农民可以继续保留使用，但不核发宅基地使用权和房屋所有权证书。
9类违法建筑必拆
《细则》明确列出了9种农民违法住宅依法予以拆除（含局部拆除）的情形：
（一）相关行政部门已作出拆除处罚决定并已进入法律执行程序的。
（二）存在严重安全隐患，且不能整改消除的。
（三）占用基本农田且不符合村庄建设规划的；占用一级水源保护区用地的。
（四）新建房屋审批时明确规定应拆的旧房或新房审批时故意隐瞒的旧房。
（五）1987年1月1日起至2014年3月27日止，农民住宅超过户型面积标准40平方米（一间）以上的。
（六）2009年12月31日前，农民在本村已有两处建筑（其中一处有未经批准行为），占用宅基地面积合计超过户型面积标准，且不符合分户条件的，应选择拆除一处。
（七）2010年1月1日起，农民未经依法批准新建住宅，不符合“一户一宅”，或虽符合“一户一宅”但不符合土地利用总体规划和村镇规划的。
（八）违法建筑当事人不愿意缴纳宅基地有偿使用费的。
（九）当地人民政府规定应当拆除的其他情形。
以上第（四）、（五）依法应予拆除的违法建筑，应当由建房户在规定期限内自行拆除。特殊情况下，第（五）款中农民住宅超过户型面积标准在40-80平方米之间，但确因建筑结构等原因无法拆除的，需经村、镇（街道、开发区）两级认定，建筑物允许暂缓拆除继续留用，待今后拆建、翻建时予以拆除，但需分档加倍收取超占宅基地有偿使用费；超过户型限额标准80平方米以上的，一律予以拆除。
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