[摘要] 中指研究院10月8日发布《2014年三季度中国主要城市房地产市场交易情报》，2014年前三季度中指监测的40个主要城市，有29个城市成交面积同比下降，其中温州下降幅度最大达52.64%，下降幅度第二位的则是北京，降幅为45.18%，合肥位居第三，同比下降43.88%
房天下产业网讯：中指研究院10月8日发布《2014年三季度中国主要城市房地产市场交易情报》，2014年前三季度中指监测的40个主要城市，有29个城市成交面积同比下降，其中温州下降幅度达52.64%，下降幅度第二位的则是北京，降幅为45.18%，合肥位居第三，同比下降43.88%；同比上升的城市中，福州和南昌增幅均超过70%，兰州成交面积也有逾50%的回升。【下载报告】【更多报告】
◆ 政策盘点：取消限购放松限贷双管齐下，刺激市场需求
继上月多个城市集中放松限购，本月限购松绑城市继续增加，松绑程度也不断提升。青岛、兰州、西宁、沈阳、南京、武汉、珠海、石家庄等8个城市对限购进行调整，其中青岛、武汉在先前定向放宽的基础上全面放开。至此，2010年以来陆续执行限购政策的47个城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚未有放宽。
◆ 市场需求：成交面积环比回升，“金九”成交温和放量
CREIS中指数据显示，2014年9月监测的主要城市累计成交面积环比上涨7.24%，同比下降17.19%。今年前三季度，主要城市累计成交总量低于去年同期16%。
◆ 库存情况：推盘加压过猛，库存考验新政
截至2014年9月末，中指监测的主要城市库存量环比上月增长5.65%，持续突破2014年以来水平，深圳、广州、南京等地库存均维持在2010年以来高位。
一．政策盘点
限购松绑程度持续提升，仅五城坚守
继上月多个城市集中放松限购，本月限购松绑城市继续增加，松绑程度也不断提升。青岛、兰州、西宁、沈阳、南京、武汉、珠海、石家庄等8个城市对限购进行调整，其中青岛、武汉在先前定向放宽的基础上全面放开。至此，2010年以来陆续执行限购政策的47个城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚未有放宽。
限贷全面放宽，支持居民家庭合理住房贷款需求
9月30日，中国人民银行发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。如果说限购松绑只是短期效应，那么限贷的放松则给市场注入了强心剂。
图：央行放松限贷主要内容
三季度以来，福建、湖北、江西、宁夏加强信贷支持，其中福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的0.7倍，江西则明确提出降低二套房首付比例。湖北、湖南提出放宽公积金使用方式，宁夏、湖北明确部分税收减免政策。四川则提出对于满足条件的金融机构按照实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。此外多地通过放松公积金使用条件，提高公积金贷款额度等方式刺激市场需求。
二．市场概况
1. 需求：限贷放宽限购松绑促市场回温，“金九”成交温和放量
前三季度：政策宽松加价格下降刺激需求，近三成城市成交同比回升
限购、限贷的放松配合价格的下降促使需求放量。季度受去年年末多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响，市场表现欠佳，成交量明显低于去年同期；二季度起部分重点城市价格逐步下行、房企推盘打折促销，购房者观望情绪不断高涨，市场预期发生转变，百城均价从5月起开始下降，至6月跌幅进一步扩大；第三季度初部分城市限购政策逐渐出现松动，对市场需求起到了刺激性作用，至三季度末，地方乃至中央的限贷也开始放宽，房企亦如期加大力度推盘，增强了市场各方的信心。
图：2014年前三季度40城市成交量同比变化
重点监测城市中，前三季度近三成城市成交量同比回升。CREIS中指数据显示，2014年前三季度中指监测的40个主要城市，有29个城市成交面积同比下降，其中温州下降幅度达52.64%，下降幅度第二位的则是北京，降幅为45.18%，合肥位居第三，同比下降43.88%；同比上升的城市中，福州和南昌增幅均超过70%，兰州成交面积也有逾50%的回升。
9月：住宅成交环比小幅回升，一线市场回暖遇难
本月成交量环比继续回升，同比仍下降。CREIS中指数据显示，2014年9月监测的主要城市累计成交面积环比回升7.24%，同比下降17.19%。环比来看，25个城市上涨，丹东和兰州本月上涨幅度均超过60%，其中丹东上涨68.49%，兰州上涨64.06%；降幅的城市为汕头，为30.49%。同比来看，30个城市下降，下降幅度的是温州，同比下降52.64%；福州则涨幅，同比上涨78.95%。
分城市来看，一线城市成交面积环比上月回落5%，同比下降35%，市场回暖遇难。一线4个城市成交量涨跌各半，其中深圳成交面积环比增幅，为5.33%。二线代表城市成交面积环比上涨4%，同比下降10%，其中兰州环比涨幅。三线代表城市成交面积环比回升6%，同比下降27%，其中汕头环比下降幅度最为明显。
表：2014年9月主要城市房地产市场交易情况
注：1.数据为初步统计数据，绿色填充色城市统计口径为商品房。2.*城市价格为报价估算，仅供参考。
3.扬州9.26-9.30日数据暂缺；北京、上海、苏州本月商品住宅价格暂缺。
2. 库存：推盘加压过猛，库存高位考验新政
截至2014年9月30日，中指监测的13个主要城市库存量环比上月增长5.65%，持续突破2014年以来水平，深圳、广州、南京等地库存均维持在2010年以来高位。
本月重点监测的城市库存环比均有所上升。其中，一线城市库存量环比上升幅度均较大，深圳可售面积环比增幅达到26.05%，广州达到11.74%。二线城市中南京库存上涨幅度也达到10.33%，合肥和南充超过8%。9月在原就高企的库存基数下房企依旧加大推盘，各城市可售面积继续攀升，大量的库存压力在考验新政带来的实际效用。
表：主要城市房地产市场可售情况
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