[摘要] 根据我区近日公布的《关于规范萧山区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》，萧山经济适用住房购房人在签订购房合同包含预售合同之日起满5年，并通过补交土地收益等价款取得完全产权后，可采用买卖、赠与等方式处置该住房。
2008年，临浦傅先生一家为了解决孩子的读书问题，申请购买了临浦组团广浦公寓经适房。房子质量不错，但几年来不能上市交易的现实，让傅先生一直有个心结。而存在这样心结的萧山市民，为数不少。据了解，萧山已累计推出的经济适用房房源已惠及3229户家庭，在建的房源还有近600套。
如今，傅先生的心结终于可以打开了。近日，《关于规范杭州市萧山区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》（以下简称实施意见）近日正式出台，符合条件的经济适用住房本月底起就可以根据相关政策上市交易或者回购。
上市交易需先取得完全产权
所谓经适房取得完全产权，是指签订买卖合同之日起满5年的经适房，其权利人根据本办法规定缴纳增值后取得该住房占有、使用、、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房。
所谓经适房上市交易，是指签订买卖合同之日起满5年的经适房，其权利人根据本办法规定缴纳增值后取得完全产权并将该住房转移登记至第三人。
根据我区近日公布的《关于规范萧山区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》，萧山经济适用住房购房人在签订购房合同包含预售合同之日起满5年，并通过补交土地等价款取得完全产权后，可采用买卖、赠与等方式处置该住房。
生活刊记者注意到一些事情，按《实施意见》规定，萧山区经济适用住房按时间分为三个阶段：
1、个阶段是根据《萧山市购买经济适用住房暂行办法》（萧政[1997]3号）文件政策购买的经济适用住房，上市交易时参照《转发市房改办市城建局市物委关于公有住房优惠后房产交易暂行规定的通知》（萧政办发[1995]164号）的规定标准计算土地等价款。
2、第二个阶段是2008年8月14日前根据《萧山广宁小区安居房建设销售管理办法》（萧政发[2003]142号）签订购房合同的，上市交易时，其经济适用住房享受面积部分，需缴土地出让金，为当时公布的同地段同类型商品房价格与经济适用住房价格之间的差价。
3、2008年8月14日后签订购房合同的，上市交易时，经济适用住房购房人需按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价之间差价的55%向政府补交土地等价款，原购买时缴交的税费在计算差价时予以扣除。
也就是说，萧山经济适用房要想上市交易，必须补交土地价款，并遵循“老房老办法、新房新办法”的原则。“老房”变成普通商品房的代价较小，更容易形成有效供应；而“新房”的土地价款缴纳，与周边楼市关系甚大。如果区域楼市发展势头好，房价水平高，需要付出的代价也就大。
对比其他城市的相关规定，在缴纳增值的比例方面，厦门的缴纳比例为经适房市场价与原购房价之间差价的90%，广州为80%，北京为70%，杭州主城区55%，上海的缴纳比例则约为市场价的35%-45%(政府产权份额)。《实施意见》意见中拟定的55%比例属于偏低水平。
明确上市交易流程
生活刊记者了解到，按照萧山经济适用住房上市交易的办理程序，主要分三个步骤：
1.缴纳土地等价款；
2.凭房屋所有权证、所有权人的身份证明、缴交土地等价款的证明等资料，向区房地产管理处申请办理关于房屋性质转为完全产权的变更登记手续；
3.办理相关的转移登记手续，
这三个步骤中，有几个注意事项：一是缴纳土地步骤中，阶段的经济适用房类似于房改房上市交易，土地金仍由区房地产管理处代收缴，第二、三阶段的经济适用房土地等价款需要住户到区财税部门缴纳。二是经济适用房住户到区房地产管理处办理完全产权变更登记及转移登记时，如果是通过房产中介机构达成购房意向的，到房产中介机构签订房屋转让合同后，由买卖双方和房产中介机构一同到区房地产管理处办理转移登记手续；自主达成购房意向的，可在区房地产管理处通过自助签约平台签订房屋转让合同后办理转移登记手续；最后，到杭州市国土部门办理土地变更登记。
相比买卖流程，经济适用房取得完全产权的办理流程比较简单、方便，只需要三个步骤即可。即缴纳土地等价款，办理完全产权变更登记，办理土地变更登记。
未满5年也可申请回购
除了上市交易之外，《实施意见》对两种情形的经济适用住房回购进行了明确：一是经济适用住房购房人未满5年年限，因各种原因确需转让的，可向区房地产管理处申请回购。二是《实施意见》施行后购买经济适用住房的家庭，在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由区房地产管理处按规定回购；满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由区房地产管理处按规定回购，或补交土地等价款后取得完全产权。据悉，回购价格的具体计算公式如下：
回购价格＝经济适用住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2％＋购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）。
大部分经济适用房房东仍在观望
目前，经济适用房的房东主要表现有两种心态：一种是以观望为主，主要是想看下政策落地后，政府评估价以及各种税费承担情况，有了明确的信息后，再来考虑是否出售房子。
另一种则表现出强烈的出售意愿，主要表现为以下三类情况。类是想要出售现在的经济适用房，买更好的物业，以房换房。第二类是卖房投资，大多有经济适用房的客户都有两套房以上，现在可以通过出售，将资金盘活后再进行投资。第三类是手头上资金较紧缺，急需用钱的客户，以前想卖经济适用房不可能，现在有机会能卖掉，想尽快卖掉变现以解燃眉之急。
周先生于2005年签署了经济适用房的认购合同，2008年入住。入住时装修花了15万元左右，房产证于2009年办理完毕。说起经济适用房可以上市的问题，周先生觉得对于像他这样的业主来说应该算是一件好事。但考虑到55%的土地出让金，周先生表示虽然自己不打算出售房子，但这个出让金着实让他很不安。因为在购买时虽然明确经济适用房是有限产权，但并未对这个有限产权做明确的说明，只是说需缴纳少量的土地出让金。但从现实情况来看，做法是一刀切。周先生向邻居们打听了一下，他们说如果要出售，要缴纳的出让金少则二三十万元，多则四五十万元，不少业主觉得成本太高。
我爱我家中介的工作人员告诉生活刊记者，政策出台以来，每天约20个左右的客户来咨询经济适用房上市交易情况，“经济适用房无论从小区环境，还是装修，都不能跟同地段的商品房相比，所以就算大批量挂牌也不会对周边的商品房产生大的影响，而且据他个人了解经济适用房的入住率非常高，刚需还是占到大部份，加上周边配套也日渐成熟，短期内换手率应该不会太高。”
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