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走过颠簸的2014 迈入2015“新常态”

绍兴晚报   2015-01-22 08:28

[摘要] 从调控到救市,绍兴楼市白皮书出炉。走过颠簸的2014,迈入2015“新常态”。

行情篇

2014的绍兴楼市一波三折

首先是成交量的一波三折。从上半年的开门红,1月冲高,到2、3月份的回落,进入低迷模式,但随着4、5月份以价换量,7、8月份限购“松绑”,10月份的限贷“松绑”,市场逐渐恢复底气,从8、9月份起,楼市开启了淡市下的暖冬模式,更是连续数月突破1000套,市场的信心在回升,成交面也在从刚需波及改善

其次是营销线的一波三折。2014年,政策渐趋宽松化、市场化。从年初营销的相对被动等待,到下半年营销变成了“过度营销”,“价格战”“人海战”此起彼伏,抢人头、销伙伴、CALL圈客等,争议风云不断。

后是土地市场的一波三折。从年初高开到年中低迷,再到年终的收尾、翘尾。绍兴土地市场也开启了以价换量模式,起拍价成交,土地市场也迎来买方市场。

政策篇

利好不断促楼市发展

2014年,自下而上的“救市”措施频出,超过市场预期。

8月,绍兴明确发文限购“松绑”,“十一条”政策落地,冲破救市底线。但单纯的限购“松绑”缺乏金融贷款政策配合,无法承担起拯救楼市的作用。

9月底“央四条”出台,7折利率政策重回市场,且首套房贷结清再贷款依然享受首套贷款政策房地产信贷政策开始走向全面放松。紧接着,10月初公积金新政、11月下旬央行降息等多重利好继续跟进。加上年底众多开发商以价换量拼业绩,市场信心逐渐恢复。

土地篇:

拿地热情纷纷减弱

市区总成交仅25宗

2014年新房市场的低迷直接蔓延至土地市场,受资金压力加剧影响,开发商购地补仓的意愿低迷,标杆房企拿地热情纷纷减弱,绍兴市区土地市场总体进入低迷期。“地王”现象更是寥寥无几、“底价成交”频现,流标率增加,溢价率也降至近年来较低点。

2014年绍兴市区全年成交25宗(不含工业土地),总成交面积117.8万㎡(同比下降28.34%),总成交金额20.3亿元(同比2013年下降69.39%),创下近4年以来新低。

数据篇

全年成交10332套

在近6年中仍位列第二

双赢机根构据绍兴国土资源局、绍兴房产信息网等统计后发现,2014年,绍兴市区商品房成交10332套,同比2013年下降12.99%。虽然整体成交相比去年下降幅度较大,但依然在近6年中位列第二。其中商品住宅成交6928套,同比2013年下降14.89%。商业物业成交1353套,同比2013年增长28.37%。办公物业成交2031套,同比2013年下降19.28%。

现象篇

“个股”时代来临

10演绎“三七”行情

2014年绍兴市区商品房呈现“区域化和个盘化”。从成交套数10来看,镜湖新区楼盘占了一半的席位,五大楼盘成交总套数占了商品房总成交的17.49%。此外,成交套数10成交3488套,占了商品房总成交量的33.76%。

这一年,既有旺季开盘遇冷情况,也存在淡季开盘热销情况,如2014年纯新盘颐和雅苑连续3个月蝉联市区销冠。这一年,也有像景瑞上府、佳源广场等低价走量挤入10。

从成交套数看,城东黄金时代大厦以457套位居市区;从成交面积看,景瑞上府以52118㎡位居市区,中亚香郡以38183㎡位居主城区;从成交总金额看,百合花园以71887万元位居市区,颐和雅苑以36859万元位居主城区。从实际销售月数看,佳源广场以月实际成交50.8套位居市区,颐和雅苑以月实际成交37.9套位居主城区。

区域分化

主城区销量跌,镜湖新区升

城南住宅成交占比下跌近9%

2014年同一区域不同类型、同一类型不同区域之间的商品房成交呈现较大差异性。主城区商品房总成交4575套,相比2013年整体少卖1624套,但商业房多卖263套。镜湖新区商品房总成交3489套,相比2013年整体多卖333套,但办公用房少卖374套。袍江新区商品房总成交2267套,相比2013年整体少卖253套,但办公用房多卖199套。

另外,板块与板块间的竞争也日益激烈。2014年镜湖新区商品住宅成交2323套,袍江新区成交1514套,生态园区成交948套。

2014年镜湖新区新开楼盘集中、价格竞争激烈、选择余地多,因而板块成交占比相比2013年有较大提高。生态园区多为小户型、总价低的新开刚需项目,如中亚香郡、银墅湾等,未来高新区核心的定位在一定程度上推动板块楼盘成交。城南、城东缺少新盘助推,城西大都是老盘新推,袍江新区刚需项目饱和,因而以上板块在2014年板块成交占比中下降明显。

商业办公发展势头强劲

住宅份额跌至七成

高端住宅成交疲软

据双赢机构统计,2014年绍兴市区商品住宅全年成交6928套。近年来,镜湖新区、迪荡新城等区域建设推动市区商业及写字楼办公需求,商业、办公类项目成交迅猛,商品住宅在商品房总成交中的占比呈明显下降趋势。2014年绍兴市区商品住宅成交套数占比和成交面积占比分别跌至67.05%、72.53%。

此外,普通住宅月成交均价大多在9500元/㎡以下。2014年上半年,波以“去库存、快周转”为主的以价换量,未能大幅刺激普通住宅成交,成交均价在9000~10000元/㎡左右。下半年在多政策利好下,以“年底冲刺、拼业绩”为主的第二波以价换量刺激成交量不断上扬,成交均价在8200~9500元/㎡左右。综合看,2014年全年8个月普通住宅成交均价在9500元/㎡以下,而2013年仅1个月成交均价在9500元/㎡以下。

同时,高端住宅成交疲软,价格整体同比下降1000~1500元/㎡。相较于普通住宅,高端住宅市场整体处于低位成交状态。随着绍兴本地新政细则的进一步落实,下半年改善型客户逐渐入市。但由于整个经济层面并没有好转,“双限取消”对高端住宅市场的刺激作用主要在于由此前的线下协议转为正式签约。从成交看,绍兴市区高端住宅8月、10月份成交略有上升(8月初绍兴限购“松绑”,9月底央行限贷放松),价格整体比去年低1000~1500元/㎡。

库存之忧,居高不下

据双赢机构不完全统计,截至2014年年底,绍兴市区商品住宅存量约22100套,按照近6年商品住宅成交峰值计算(2013年8138套),仅住宅库存消化就至少需要32个月。

与此同时,各大板块间的库存也存在明显差异,城西消化压力为巨大。从各大板块2014年年底的商品住宅可售存量看,多板块商品住宅存量远超2012~2014年其所在板块对应的年成交量。越城区及市直开发区可售存量大的板块为袍江新区,有5738套。其次为镜湖新区和城西,分别为4843套、4076套。城北、城区环内板块商品住宅可售存量较少,主要以2009年以前开盘项目的未售房源为主。

2015年是转型分化年,更多开发商意识到了转型的重要性和必要性,光靠资金和胆识打拼的时代已经过去,取而代之的是通过管理、内控、营销来获取利润的时代,房地产市场进入“白银时代”。

众多业内人士预计,在2015年,政策方面,预计未来不会有较大的变动,市场方面,城市、区域、楼盘、户型等竞争分化仍是主旋律,而房价方面,2015房价预计不会出现一边倒现象,而是呈现“区域化”和“个盘化”。

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