[摘要] 现在谁也没有想到，当北京城里大批的房地产项目不得不全面“豪宅化”之时，素以高房价著称的杭州，今天却发起了一场产品革命，更多的中低总价的房地产项目正在大量上市。
现在谁也没有想到，当北京城里大批的房地产项目不得不全面“豪宅化”之时，素以高房价著称的杭州，今天却发起了一场产品革命，更多的中低总价的房地产项目正在大量上市。
而更出人预料的是，发动这场变革的开发商，居然是在过去十年因为开发大户型、高总价产品，被杭州普通人“诟病”的绿城。该公司董事长宋卫平向《每日经济新闻》记者明确，绿城的上述新产品利润率只有5%~7%。宋卫平称，房地产未来将从暴利时代，转向“赚不到什么钱的时代”。
绿城转型小户型
此前非常长的一段时间，绿城都是大户型、高总价的代名词。不仅仅在杭州、北京、上海，甚至在一些四五线城市，绿城也都是开发大户型产品。
而偏大的户型，让绿城在每一次市场波动时，都会遇上经营困难。从2008年到2014年的六年里，几乎每一次的市场调整，绿城都不得不通过股权转让，或者其他方式，解决资金方面的问题。
在去年和融创争夺股权的后半段，绿城方面甚至曝出消息说，在库存中有一部分高总价大户型产品，根本卖不出去。为了销售这些产品，当时负责操盘的融创团队，只好通过降价至成本以内来卖房。
而不仅如此，杭州人对作为行业龙头的绿城一味大规模开发大户型、高总价的豪宅楼盘，也表现出反感。《每日经济新闻》记者曾在微博上感叹，追求品质楼盘的企业，可能会死去。结果有杭州市民跟帖责骂，其中重要原因就是绿城的房价太贵，让他们买不起房。
但无论从经济角度，还是从社会角度，绿城都必须转型。
在事实上，开发小户型产品，早在宋卫平去年向融创中国售出股权时就有想法。当时，蓝城旗下的代建团队负责人就告诉记者，他们研究发现，30万左右年收入的中产阶层的购买力，比绿城原先的豪宅客户更有保证。
而和中小企业主相比，后者的收入更为稳定，对房屋的需求更旺盛。也正是因为上述原因，宋卫平即使在和融创争夺绿城股权激烈的日子，仍念念不忘开发小户型的产品。
在产品结构调整后，更多的普通人都有机会购买绿城的房子。绿城桃源小镇的负责人表示，绿城的一名员工，全家年收入不过11万，原来买套普通住宅都很吃力，现在只要花52万元的总价就可以在绿城买房。
据杨柳郡的负责人称，在平均售价2万元以上的杭州市区，他们首度实现了每平米的1万多元的售价。
而宋卫平则表示，杨柳郡项目的利润率将锁定在5%~7%，会将成本公开、透明化，并邀请全社会监督杨柳郡的利润率。
盈利模式变革
“去年绿城600亿元销售，有120亿是土地建面，60亿是利息，60亿是税收，还有23亿元是费用，利润只有20亿。”宋卫平说，相当于总共赚20元钱，18元钱是给社会的，剩余1元是股东，另外1元是工作者的。
今天的媒体见面会上，宋卫平不断强调房地产的暴利时代已经过去，杭州甚至有一半的项目是没有利润的。
《每日经济新闻》此前报道，由于供应集中，杭州部分地区的定价偏低，部分甚至在成本价附近。
此背景下，绿城提出了向“生活服务商”转型的定位。
而上述商业模式的概念和世茂有相似之处。此前，世茂提出，房地产的盈利模式，正在从靠销售房屋盈利的线性开发模式，转向在社区生活中，不断向业主提供各种服务来盈利的模式。
但基于“房地产已经由容器时代变成了生活时代”的认识，宋卫平认为，今后，房产商应该要在生活服方面提升竞争力，唯此才能有一席之地。
绿城负责园区的高管也向《每日经济新闻》记者证实，未来园区服务和房地产两大业务将同时贡献利润，而不再只依靠房地产开发获取利润。
关于园区服务体系领域，绿城比其他开发商更有优势，其项目不仅配套酒店、医院，甚至还有公开教室和社区禅堂、教堂，服务项目涵盖了业主所需的医、食、住、行各个层面。蓝城的农业系统，也能提供业主所需要的各种有机食品。
但商业模式来看，绿城的确有希望将“房地产教父”冯仑所提出的通过“社区运营”，实现盈利的可能。
从目前来看，上述模式要真正实现盈利还需要时间。至少在短期内，绿城仍然需要通过售房来获取利润。
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