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政府调控与市场调控共同推进房地产市场去库存

中国建设报·中国住房   2016-03-17 09:17

[摘要] 在房地产去库存成为业内头等大事时,政府调控之手与市场调控之手应该如何发力?

房地产去库存成为业内头等大事时,政府调控之手与市场调控之手应该如何发力?

2016年“两会”召开前后,由相关中央部委或各级地方政府主导的房地产去库存政策接踵而至,但本来并不寒冷的一线城市楼市却因此愈加火爆,而业已陷入停滞期的三四线城市楼市,政策的提振作用还远未达到预期。

楼市调控涉及许多方面,单纯由政府部门出台鼓励购房政策未必能如愿去库存,李克强总理在政府工作报告中谈到的‘因城施策’是一个办法。但是,还应在鼓励购房的同时有所抑制,既鼓励客户端主动购房,也要更多地采用市场手段鼓励开发商主动去库存。”针对当前的房地产去库存政策,一位市场分析人员告诉说到。

“因×施策”多头出击

说到眼下的去库存,许多人只是将其简单地理解为去除商品住房库存,也只是看到三四线城市存在大量的待售商品住房。事实上,即使在一线城市、即使住宅市场销售火爆,这些城市依然存在房地产库存问题。

3月4日,政协委员、国内贸易工程设计研究院总建筑师陈昌生在接受采访时强调,尽管当前房地产库存量的还是在二线城市以下,但是,去库存不能仅仅指住宅,商业用房、办公用房在一线城市也有不少库存。“鼓励农民工进城买房没有错,数以亿计的农民工也确实是一个巨大的潜在客户群体。但是,农民工没有就业是不会进城的,也没有在城市定居的条件。”陈昌生认为,“对于这类人群的住房需求、对于不同种类的房地产项目,政府部门制定相关政策时,更要分层次区别对待,‘因城施策、因人施策、因项施策’。针对在建项目或筹建项目可能形成的潜在库存,还应允许开发商及时调整土地用途,改变开发形式,向市场推出更加适销对路的产品。”

陈昌生表示,当前房地产市场除了刚性需求改善型需求,投资性需求依然存在。而商品房本身的商品属性,不能完全扼杀。因此,要适当鼓励投资房产。但是,目前即使在北京,真正靠租赁收入获取 的效益也并不明显,今后还应适当在税收政策上予以调整,鼓励租赁市场发展,以建立良好的租购并举的住房制度

3月5日,人大代表、新希望集团董事长刘永好表示,房地产去库存政策不应“一刀切”,一线城市与其他城市需差别对待。“目前北上广深等一线城市由于土地出现供给差异,信贷政策、税收政策放开等原因,导致房价上涨。因此,房地产去库存需从两方面入手:,差异化政策,对于三四线城市房地产去库存,政策上应予以适当放开;第二,企业需要审时度势,把握市场情况,坚持积极的销售策略。”

政协委员、北京林达集团董事长李晓林称,目前,有钱的农民工基本都买房了,另外一些想买房的农民工则需要梯级消费。鉴于此,“应把首付款再降低一些,低至一成就会增加购买能力,加快去库存。但是,这样一来,银行将面临更多的风险,需要在风险和去库存之间衡量。”

另据下发的《广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案(2016~2018年)及五个行动计划的通知》,广东省计划在三年内消化2630万平方米的商品房,各地市的商品住房库存周期控制在16个月以内。此外,根据各地商品房库存规模和房地产市场实际,省内城市将分为四种类型,实行“一类一策”去库存政策,其中深圳位于第四类,去库存指标任务为零。

供给侧改革需落到实处

房地产去库存除挖掘需求侧潜力,供给侧如何配合跟进?纵览已出台的去库存政策,似乎仍有欠缺。

“目前政策大多着眼于刺激消费需求,尽管有引导开发商适当降低房价的说法,但是,如何降低?何时降低?降低多少?却并没有一个明确的目标。”上述市场分析人员称。

的确,化解房地产高库存,如果仅仅着眼于短期效果,自然是从需求侧制定措施,比如货币、金融、财税等。如果着眼于中长期改革,则需从供给侧改革考虑,需要全局性的战略性政策指引。

从目前来看,尽管地方政府频频要求开发商降价,但诸多开发商并不愿意降价。往往是项目亏损严重没法维持下去了,要解决现金流等棘手问题,才会采取这个办法。对房地产开发商而言,降价只是临时性处理,绝非长久之计。除非在土地成本和其他税费方面的成本能够降下来,否则降价的空间并不大。

对此,人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后认为,政府应当引导开发商核算房屋成本,设定合理利润空间,降价去库存。同时,银行要促使开发商回笼资金加快还贷,推动开发商将现有空置房降价销售。

政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保强调,农村房地产市场也应纳入整个房地产市场研究、调控和规划中。“目前,农民自建房在金融上不能抵押,因为流动性有问题,银行拿在手里很难变现;政府的GDP核算中,也不算固定资产投资。但实际上,农村这块需求非常大,做生意、打工赚了钱的农民,很多人都要在家乡盖漂亮的大房子。政府对这种现象要进行引导,特别是要把它们纳入到宏观调控中来,让这部分资产动起来。有流动就有价值,农民进城的经济基础条件也就好解决了。”“房地产去库存不是简单地卖房子。政府要有差别化地设计,创新一些方法,尽力而为,量力而行。”3月2日,政协委员、台盟中央常委骆沙鸣表示,去库存首先要从供应源头上解决,要避免土地财政驱动,把供地价格控制在一个合理的区间范围内。“像保障房廉租房之类,政府可以考虑直接从市场收购,不再由政府建设,从而减少土地交易,通过政府购买服务的方式,消化现有房源。”“另外,可以通过房产税进行调节。”骆沙鸣认为,通过税收方式,能够降低购房者购房为保值、增值的冲动,把有限的房地产资源合理分配给需求方。

“政府有必要更多地将部分房源由商品房变为保障房,并且开辟以‘低房价、部分产权、容积率略高’为特点的‘准商品房市场’,以缓解低收入者和刚需需要。”人大代表、清华大学教授蔡继明认为。(来源:中国建设报)

 
责任编辑:刘帅敏  JN1062

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