[摘要] 随着市场调控，特别是住房“双轨制”不断向纵深推进的同时，房地产市场的政策环境和竞争格局已经发生了重大变化。这意味着，房企并购数量会持续、快速增加，也肯定有一部分企业被洗牌出局。这也几乎成为专家们和媒体舆论的共识。
随着市场调控，特别是住房“双轨制”不断向纵深推进的同时，房地产市场的政策环境和竞争格局已经发生了重大变化。这意味着，房企并购数量会持续、快速增加，也是肯定有一部分企业被洗牌出局。这也几乎成为专家们和媒体舆论的共识。
“出局”涉及两个基本问题。一是有多少企业，或多大比例的企业将被洗牌出局，二是哪些企业也将被洗牌出局。
关于个问题，笔者曾在《调控或致30%企业出局》一文中阐明了观点，并附有详细的数据推导依据。事实上，新一轮的洗牌从2008年金融危机后就已经开始了。在兰德咨询和中房协经营管理委员会联合发布的《房地产开发企业经营管理蓝皮书》中，对此有专门阐述。数据显示，2008年我国房地产开发企业的数量是87881家，2009年和2010年分别降至80407家和66290家，同比分别减少了8.5%和17.56%，而两年内累积减少了24.57%——不仅数据几近四分之一，而且呈现加速减少态势。
关于第二个问题，目前许多专家观点和见诸媒体的文章，都几乎集中于同一个判断，即认为“中小企业将被并购或洗牌出局”。不知道大家是习惯于人云亦云，还是想当然地认为中小企业规模小、融资渠道少、抗调控能力低，就得出了这样一个结论。但笔者认为，洗牌出局的未必是中小企业。这也基于三点认识。
首先，谁将被洗牌出局，不取决于企业规模大小，而是取决于企业健康程度。就像老人、小孩和青壮年人相比一样，虽然前两者生命更脆弱，但有致命疾病的青壮年更可能先死，否则就不存在人口结构之说。这是基本常识！
何为健康？笔者认为，那些具有端正的价值观和领先的开发理念，有一定竞争力的产品和产品线，有较高的经营管理水平，以及无论一定时期的现金流不会导致资金链断裂的企业，就算是比较健康的企业。还有些企业处于“亚健康”状态，例如有战略构想，但没有战略规划；虽然没有可连锁、复制开发的产品线，但有较强的产品意识和服务观念；管理基础薄弱，执行力和效率较低，但基本的管理制度和业务流程还是有的。这些处于“亚健康”状态的企业，只要尽快开始“练内功”工作，也不至于被洗牌出局。
近期，兰德咨询曾为几家房企做过模拟压力测试。测试模型和数据选样比较复杂，在此只说结论。测试结果显示，在未来一年内，如果成交量下跌30%，售价下跌15%，企业在各个时点的现金量不低于总资产的10%的话，企业就是健康的。
事实证明，过去所有出局的企业几乎没有几个是因为调控而出局的，大都是因为战略失误、扩张过快、股东不和、管理失控等内因。事实还证明，2008-2010年所减少的24.57%的企业数量，也非全部是出局所致。企业主动进行战略收缩、重组或合并子公司等，也是主因之一。正如笔者在《不宜低估开发商的抗压能力》文中所说的，房企没必要过度放大调控这一外因之于企业的影响，内因(企业的健康程度)才是影响企业发展的根本。
因此说，谁将被洗牌出局，不应以规模大小论，而应以“类”分，即那些有病不治，又足以致命的企业将被洗牌出局。
其次，进而推之，在过去几年里，那些反周期(Counter-Cyclical)能力较差而“踏空”的企业，那些存货周转率较低而债务风险较高的企业，那些只想着坐享市场红利、土地红利、通胀红利而缺乏有竞争力的产品和产品线的企业，那些不重视“练内功”而内部运作不灵的企业，反而是更可能被洗牌出局的企业。
这些企业集中于哪类企业？显然是大中型房企。表现在财务指标上，这类企业有几个“不健康”的数据。一是规模性指标增长过快，比如开发量、销售额连续翻番的企业。二是盈利性指标过低，比如净利率低于10%，就不足以支撑企业超过30%的规模增长。三是债务风险指标偏高，比如资产负债率超过80%，甚至100%，利息支出占净利润额的比例超过50%，存货量占销售额的比例也超过50%。
第三，被洗牌出局的肯定也有一线品牌企业。笔者在《限购令将加剧房企业绩分化》一文中说过，现在和今后的房地产市场就是一个加剧分化的市场：一线企业在加剧分化，一线企业与中小企业在加剧分化，中小企业也在加剧分化。有一点是确定无疑的，一线企业中，肯定有的会掉队(像当年的顺驰)，有的会继续扩大市场占有率。
到底谁会最终被并购或洗牌出局，也是企业个体问题。哪类企业最终被并购或洗牌出局，取决于企业的健康状况，是结构性问题。
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