[摘要] 近年来，商铺成交火热，打着“商铺不限购不限贷”的噱头，引得不少人心郁郁想以贷款杠杆来买铺，殊不知目前银行收紧信贷，且因为商铺评估追不上成交价，名义上最高贷五成，按评估价折合成交价，实际只相当于三四成，且商业地产的贷款利息在基准利率上上浮20%~30%是常事，记者最新得知一些商业地产的贷款放款难。
铺位评估价不高 贷款利率却节节高
满堂红商铺部高级营业经理张先生告诉本报记者，商铺的银行评估价低于成交价是普遍情况，商铺的多次投资者或大额铺位(500万元以上)的交易大多以一次性付款来完成，只有铺位的初次投资者以及几十万到一两百万的小额铺位，才会出现按揭的情况。张先生表示，虽说商业地产按揭贷款贷50%，但贷款成数是以评估价为基础，由此推算贷款成数实际只相当于成交价的三成左右，投资者首付接近六七成。目前投资者不仅遇到贷款成数不足的问题，而且贷款利率也节节升高。张先生促成的一宗铺位交易，7月已申请贷款，至今两个月未出同贷书，且银行已口头通知买家，之前承诺的基准上浮20%的放贷条件需要修改，必须基准利率上浮50%。
中原地产工商铺区域总监法永能表示，日前只有20%的商铺投资者选择按揭。据合富置业提供的数据，以往该公司促成的商铺交易中，按揭客户占50%，随着银行收紧信贷，目前按揭客户已减少至40%。中原地产法永能透露，广州铺位不少是大额成交的案例，几千万的铺位也很常见，而根据银行的审批权限，一般支行贷款额不得超过2000万元，小的支行只可审批1000万元以下的贷款，故此铺位贷款一旦超过支行审批的额度，程序会非常复杂，且需要审查很多文件与资产证明。满堂红张先生表示，他处理过一个大额铺位的贷款申请，银行还需到申请人家中入户调查，对申请人的所有资产都一一核对。
有关人士透露，会展铺堪称商用物业里的“吸金王”，广交会小小一个展位，最贵的展期5天居然要20万元租金，附近中洲广场与保利世贸“近水楼台”，5天展期也要4万~8万元/期。除春秋两季广交会外，每月琶洲会展中心内的每个展位也要4万~10万元租金。
琶洲产权商铺入市门槛68万元起
“琶洲3号馆”是琶洲岛上屈指可数的产权商铺。据万城项目人士介绍，琶洲3号馆地处国际采购中心东区一、二楼，总建面为两万平方米，规划间隔成1800个商铺，3~18楼为开发商自持物业，国际采购中心西区为已开业的红星美凯龙。据介绍，琶洲3号馆的铺位间隔参考交易会展位，交易会展位为2米×2米，即实用面积仅为4平方米，以实用率50%计算，琶洲三号馆铺位只有8平方米，以均价10万元/m2计算，80万元即可入主琶洲会展商铺。据万城项目负责人吴耀斌透露，1800个商铺共分4期销售，每期400多个铺位。目前开售二期，一楼成交均价15万元/m2；二楼均价10万元/m2，入市门槛升至68万元。据透露，琶洲3号馆约60%~70%的买家是自用客，截至目前，琶洲三号馆一笔成交来自于一位浙江义乌的商人，他以3000万元购买了22个铺位，希望将这里作为广交会的展示场。除了琶洲三号馆外，琶洲目前在建或在售的项目中开宗明义做会展批发用途的只有南丰汇一个项目。这个只租不售的项目位于琶洲会展中心C区的西边，项目有关人士还表示，项目将于9月封顶。
投资会展铺守业是必经过程
合富置业专家表示，从整个琶洲商圈来看，会展已经完全发展成熟，众多大型的展会在此举办，不过除此以外成熟商圈所需具备的逛街消费人流或常住居民消费力等因素欠缺，街铺数量也较少，所以目前该商圈二手商铺交投并不算兴旺，但从总体上看，会随着周边的写字楼日渐增多而带旺商业的行情，但这会是一个较漫长的过程。
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